Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf 2026: Höhe, Rechenbeispiele & wie Verkäufer davon profitieren

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus vier Positionen zusammen – drei davon sind unvermeidbar, eine ist verhandelbar:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises. Bayern liegt mit 3,5 % am unteren Ende, Länder wie Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, das Saarland und Thüringen verlangen 6,5 %. Thüringen hat den Satz zum 1. Januar 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt – prüfen Sie daher immer den aktuellen Satz Ihres Bundeslandes.
• Notar- und Grundbuchkosten: zusammen etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Die Gebühren sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt – Preisvergleiche zwischen Notaren bringen nichts.
• Maklerprovision: üblich sind je nach Region insgesamt 5 % bis 7 % zzgl. MwSt., seit Dezember 2020 bei Wohnimmobilien an Verbraucher meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (§ 656c/d BGB).
• Optional: Kosten für Gutachter, Finanzierungsbearbeitung oder Übersetzungen kommen im Einzelfall hinzu.

Wichtig für Verkäufer: Der Käufer kalkuliert immer den Gesamtaufwand. Wer den Angebotspreis festlegt, ohne die Nebenkostenlast der Zielgruppe zu berücksichtigen, verengt unnötig den Kreis finanzierbarer Interessenten. Eine fundierte Preisstrategie – etwa über einen per ProfiScore geprüften Makler – berücksichtigt genau das.

Wie stark das Bundesland ins Gewicht fällt, zeigt ein direkter Vergleich bei einem Kaufpreis von 400.000 € (Annahmen: Notar/Grundbuch 2,0 %, Käuferanteil Provision 3,57 % inkl. MwSt.):

• Bayern (3,5 % Grunderwerbsteuer): 14.000 € Steuer + 8.000 € Notar/Grundbuch + 14.280 € Makleranteil = rund 36.280 € Nebenkosten (ca. 9,1 %)
• Nordrhein-Westfalen (6,5 %): 26.000 € Steuer + 8.000 € Notar/Grundbuch + 14.280 € Makleranteil = rund 48.280 € Nebenkosten (ca. 12,1 %)

Der Unterschied allein bei der Grunderwerbsteuer beträgt 12.000 € – bei identischem Objektwert. Für Käufer in Hochsteuer-Ländern bedeutet das: Sie brauchen spürbar mehr Eigenkapital, denn die Nebenkosten werden von Banken üblicherweise nicht mitfinanziert.

Für Verkäufer heißt das umgekehrt: In Bundesländern mit hoher Steuerlast reagieren Interessenten empfindlicher auf den Angebotspreis. Jede Preiserhöhung um 10.000 € kostet den Käufer dort real rund 11.200 € Gesamtaufwand. Wer regional vergleichen will, findet über die Stadtseiten – etwa Makler in Köln oder Makler in München – geprüfte Profis, die die lokale Käuferstruktur kennen.

An Notarkosten und Grundbuchgebühren führt kein Weg vorbei – bei Steuer und Provision gibt es dagegen legale Stellschrauben:

• Bewegliches Zubehör separat ausweisen: Einbauküche, Sauna, Markisen oder Gartengeräte können im Kaufvertrag mit realistischem Zeitwert gesondert aufgeführt werden. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Wichtig: Die Werte müssen nachvollziehbar und marktüblich sein – überhöhte Ansätze prüft das Finanzamt, und die Bank kann den beleihungsfähigen Kaufpreis kürzen.
• Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen: Der anteilige Betrag der Erhaltungsrücklage kann im Vertrag ausgewiesen werden; die steuerliche Behandlung hat sich durch die BFH-Rechtsprechung allerdings verschärft – hier lohnt der Rat des Notars oder Steuerberaters.
• Provision aktiv gestalten: Die Höhe der Maklerprovision ist frei verhandelbar. Ein leistungsstarker Makler mit klarem Vermarktungskonzept rechtfertigt seine Courtage durch besseren Verkaufspreis und kürzere Vermarktungsdauer – ein schwacher nicht. Der neutrale ProfiScore hilft, genau diese Leistungsunterschiede datenbasiert zu erkennen.

Vorsicht vor Scheinabsprachen: Einen Teil des Kaufpreises „schwarz" am Notar vorbei zu zahlen, um Steuer zu sparen, ist Steuerhinterziehung – und macht den Kaufvertrag nach § 311b BGB im schlimmsten Fall formnichtig. Das Risiko tragen beide Parteien.

Die Nebenkosten sind für Verkäufer kein Randthema, sondern ein zentraler Faktor der Vermarktung. Drei praktische Konsequenzen:

• Preisschwellen beachten: Viele Käufer setzen sich Budgetgrenzen inklusive Nebenkosten. Ein Angebotspreis knapp unter einer psychologischen Schwelle (z. B. 395.000 € statt 405.000 €) kann die Zahl finanzierbarer Interessenten deutlich erhöhen – gerade in Bundesländern mit 6,5 % Grunderwerbsteuer.
• Zubehörliste vorbereiten: Wer mitverkauftes Inventar früh dokumentiert (Rechnungen, Zeitwerte), gibt Käufern ein legitimes Sparargument an die Hand und beschleunigt die Verhandlung.
• Provisionsmodell transparent kommunizieren: Seit der gesetzlichen Provisionsteilung darf der Käuferanteil nicht höher sein als der Verkäuferanteil. Klare Kommunikation im Exposé schafft Vertrauen und vermeidet Abbrüche in der heißen Phase.

Ob Ihr Objekt eher über den Preis, die Ausstattung oder die Zielgruppenansprache punktet, klärt am besten eine ehrliche Bestandsaufnahme. Der kostenlose Bedarfs-Check zeigt Ihnen, welche Vermarktungsstrategie und welcher Maklertyp zu Ihrer Situation passt – neutral und ohne gekaufte Platzierungen.