Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Was Käufer 2026 wirklich zahlen

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus mehreren Pflicht- und optionalen Positionen zusammen. Folgende Kostenpunkte sind für nahezu jeden Immobilienkauf relevant:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland
• Notarkosten: ca. 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises
• Grundbucheintragung: ca. 0,3 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises
• Maklerprovision: 0 bis 3,57 Prozent für Käufer (bei Halbteilung)
• Gebäudeversicherung (erste Jahresprämie): variabel, oft 500–2.000 Euro
• Umzugs- und Renovierungskosten: individuell, nicht standardisierbar

Notar und Grundbucheintragung sind gesetzlich vorgeschrieben und können nicht umgangen werden. Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer, sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart ist.

Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelposition unter den Nebenkosten. Sie wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt und variiert erheblich:

• Bayern, Sachsen: 3,5 % (niedrigster Satz bundesweit)
• Hamburg: 5,5 %
• Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt: 5,0 %
• Berlin, Hessen: 6,0 %
• Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5 %

Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro fallen in Bayern 12.250 Euro an, in Brandenburg dagegen 22.750 Euro – eine Differenz von über 10.000 Euro allein durch den Standort. Die Steuer muss in der Regel innerhalb von vier Wochen nach Zustellung des Steuerbescheids gezahlt werden; erst dann stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Grundbuchumschreibung nötig ist.

Notarkosten in Deutschland sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Das bedeutet: Kein Notar darf mehr oder weniger verlangen als vorgeschrieben – Preisvergleiche unter Notaren bringen daher keinen Vorteil.

Die Gebühren richten sich nach dem beurkundeten Kaufpreis (Geschäftswert). Typische Einzelposten:

• Beurkundung des Kaufvertrags: zwei volle Gebühren nach GNotKG-Tabelle
• Betreuungsgebühren, Vollzug: je 0,5 Gebühren
• Grundschuld-Bestellung (bei Finanzierung): weitere ca. 0,5–1,0 % des Grundschuldbetrags

Als Faustformel gilt: Notar und Grundbuch zusammen kosten etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro sind das 4.500 bis 6.000 Euro. Die Kosten trägt üblicherweise der Käufer, sofern der Kaufvertrag nichts anderes regelt.

Seit Inkrafttreten des Maklergesetzes im Dezember 2020 gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen das Halbteilungsprinzip: Wenn ein Makler für beide Seiten tätig ist, darf er vom Käufer maximal so viel verlangen wie vom Verkäufer. Die übliche Gesamtprovision liegt in den meisten Regionen bei 6,0 bis 7,14 Prozent inkl. MwSt., also 3,0 bis 3,57 Prozent je Seite.

Wichtig: Das Halbteilungsprinzip gilt nur bei Wohnimmobilien für private Käufer. Bei Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern oder reinen Anlageimmobilien kann die Provision weiterhin frei verhandelt werden.

Nicht jeder Verkauf läuft über einen Makler. Beim Privatverkauf zahlen Käufer keine Maklerprovision. Ob sich ein Makler für den Verkäufer lohnt, zeigt der Bedarfs-Check auf MaklerSieger.de. Wer als Käufer prüfen möchte, ob ein beauftragter Makler wirklich seriös arbeitet, findet Orientierung im ProfiScore.

Käufer haben einige legale Möglichkeiten, die Nebenkosten zu reduzieren:

• Inventar separat ausweisen: Werden bewegliche Gegenstände (Einbauküche, Sauna, Carport) im Kaufvertrag separat und realistisch bewertet, mindert das den grunderwerbsteuerpflichtigen Kaufpreis. Die Finanzbehörden prüfen dies allerdings genau – unrealistische Angaben gelten als Steuerhinterziehung.
• Kaufpreis nicht künstlich aufteilen: Getrennte Kaufverträge für Grundstück und Gebäude sind bei privaten Käufern selten möglich und werden von Finanzämtern kritisch bewertet.
• Bundesland berücksichtigen: Wer an der Grenze zweier Bundesländer sucht, sollte den Steuersatzunterschied in seine Kaufentscheidung einbeziehen.
• Finanzierung rechtzeitig planen: Banken finanzieren Nebenkosten in der Regel nicht. Käufer sollten mindestens 10–15 Prozent Eigenkapital allein für Nebenkosten einplanen, zusätzlich zur Eigenkapitalquote für den Kaufpreis selbst.

Manche Käufer erwägen, auf einen Makler zu verzichten und nur Privatangebote zu suchen. Das kann Provision sparen – schränkt aber die Auswahl erheblich ein und schützt nicht vor Mängeln oder überhöhten Preisen. Ein qualifizierter Makler kann über den ProfiScore neutral bewertet werden.

Anhand eines Kaufpreises von 400.000 Euro zeigt die folgende Übersicht, wie stark die Nebenkosten je nach Standort variieren:

• Bayern (Grunderwerbsteuer 3,5 %): Grunderwerbsteuer 14.000 € + Notar/Grundbuch ca. 6.000 € + Maklerprovision ca. 14.280 € = ca. 34.280 € Nebenkosten (ca. 8,6 %)
• NRW (Grunderwerbsteuer 6,5 %): Grunderwerbsteuer 26.000 € + Notar/Grundbuch ca. 6.000 € + Maklerprovision ca. 14.280 € = ca. 46.280 € Nebenkosten (ca. 11,6 %)
• Berlin (Grunderwerbsteuer 6,0 %, kein Makler): Grunderwerbsteuer 24.000 € + Notar/Grundbuch ca. 6.000 € = ca. 30.000 € Nebenkosten (ca. 7,5 %)

Die Beispiele zeigen: Ein Kauf ohne Makler und in einem Niedrigsteuer-Bundesland kann die Nebenkosten um mehrere Zehntausend Euro senken. Allerdings ist die regionale Marktkenntnis eines guten Maklers oft entscheidend für den richtigen Einstiegspreis. Testen Sie hier, ob ein Makler für Ihre Situation sinnvoll ist.