Kaufnebenkosten beim Immobilienverkauf 2026: Was Verkäufer wirklich zahlen – mit Rechenbeispielen

Die Kostenverteilung beim Immobilienverkauf folgt in Deutschland einer klaren Grundlogik: Der Käufer zahlt üblicherweise die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises), die Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Grundbuchkosten für seine Eintragung als Eigentümer. Zusammen sind das je nach Bundesland grob 9 % bis 12 % des Kaufpreises inklusive Provision.

Der Verkäufer trägt dagegen die Kosten, die mit der Lastenfreistellung und der Verkaufsvorbereitung zusammenhängen:

• Löschung von Grundschulden und anderen Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuchs (Notar- und Grundbuchgebühren nach GNotKG)
• Energieausweis – nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) Pflicht, bevor die Immobilie inseriert wird
• Beschaffung von Unterlagen wie Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte oder bei Wohnungen der WEG-Dokumente
• Vorfälligkeitsentschädigung, falls ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst wird
• Maklerprovision – seit Dezember 2020 gilt bei Verkauf an Verbraucher das Teilungsprinzip nach § 656c/d BGB: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen

Wichtig: Vieles davon ist verhandelbar oder vermeidbar – aber nur, wer die Posten kennt, kann sie steuern. Mehr Details zu einzelnen Themen finden Sie in unseren Ratgebern zur Grundschuld-Löschung und zum Energieausweis.

Wie viel am Ende zusammenkommt, hängt stark vom Einzelfall ab. Zwei typische Szenarien zeigen die Größenordnung – die Notar- und Grundbuchgebühren richten sich dabei nach den gesetzlichen Gebührentabellen des GNotKG, bemessen am Nennwert der eingetragenen Grundschuld (nicht am Kaufpreis).

Szenario 1 – Haus für 300.000 €, eingetragene Grundschuld über 200.000 €, Verkauf mit Makler (Provisionsteilung 50/50 bei insgesamt 7,14 % inkl. MwSt.):

• Löschung der Grundschuld (Notar + Grundbuchamt): typischerweise im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich, bei 200.000 € Grundschuld meist rund 400–500 €
• Energieausweis: Verbrauchsausweis ca. 50–100 €, Bedarfsausweis ca. 300–500 €
• Unterlagen (Grundbuchauszug ca. 10–20 €, Flurkarte, Bauakte): meist unter 100 €
• Verkäuferanteil Maklerprovision (3,57 %): 10.710 €

Szenario 2 – Wohnung für 500.000 €, Restschuld 250.000 € wird vorzeitig abgelöst: Hier kommt zur Provision (Verkäuferanteil bei 3,57 %: 17.850 €) und den Löschungskosten oft eine Vorfälligkeitsentschädigung hinzu. Deren Höhe hängt von Restlaufzeit, Zinsbindung und aktuellem Zinsniveau ab und kann von null (bei ausgelaufener Zinsbindung oder nach 10 Jahren dank Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB) bis in den fünfstelligen Bereich reichen. Lassen Sie sich die Berechnung der Bank immer detailliert aufschlüsseln – Fehler kommen vor. Details dazu im Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung.

Fazit der Beispiele: Die Provision ist fast immer der größte Einzelposten – umso wichtiger, dass die Leistung stimmt. Ein Vergleich über den ProfiScore zeigt, welche Makler ihr Honorar durch nachweisbare Vermarktungsqualität rechtfertigen.

Neben den offensichtlichen Posten gibt es drei Fallen, die Verkäufer regelmäßig kalt erwischen:

1. Vorfälligkeitsentschädigung ohne Prüfung akzeptieren. Banken müssen die Berechnung nachvollziehbar darlegen; bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung oder unzureichenden Pflichtangaben im Darlehensvertrag kann der Anspruch sogar ganz entfallen. Alternativ lässt sich die Grundschuld bei einem Anschlussobjekt per Pfandtausch (Objekttausch) mitnehmen – dann entfällt die Entschädigung oft komplett.

2. Spekulationssteuer übersehen. Liegt zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre und wurde die Immobilie nicht durchgehend bzw. im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt (§ 23 EStG), unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz. Bei einem Wertzuwachs von z. B. 100.000 € und 40 % Steuersatz sind das 40.000 € – ein Posten, der jede Nebenkostenrechnung sprengt. Details im Ratgeber Spekulationssteuer.

3. Zusagen im Kaufvertrag unterschätzen. Wer im Notarvertrag Reparaturen, die Räumung des Grundstücks oder die Beseitigung von Mängeln zusagt, übernimmt reale Kosten – und haftet trotz Gewährleistungsausschluss für arglistig verschwiegene Mängel. Lassen Sie solche Klauseln vor dem Notartermin prüfen und kalkulieren Sie zugesagte Leistungen realistisch ein, statt sie „aus dem Bauch" zu versprechen.

Nicht jeder Kostenpunkt ist in Stein gemeißelt. Diese Stellschrauben haben Verkäufer 2026 selbst in der Hand:

• Provision verhandeln: Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht in der Höhe fixiert – nur die Teilung nach § 656c/d BGB ist bei Verbraucherkäufen zwingend. Bei gefragten Objekten oder hohen Kaufpreisen sind niedrigere Sätze verhandelbar. Vergleichen Sie vorher mehrere Anbieter, z. B. über unseren Bedarfs-Check.
• Grundschuld abtreten statt löschen: Übernimmt der Käufer die bestehende Grundschuld für seine eigene Finanzierung (Abtretung), sparen beide Seiten Lösch- und Neubestellungskosten – bei einer 300.000-€-Grundschuld schnell ein vierstelliger Gesamtbetrag.
• Verbrauchsausweis statt Bedarfsausweis: Wo das GEG die Wahl lässt (z. B. Wohngebäude mit mehr als vier Einheiten oder Baujahr ab Wärmeschutzverordnung 1977), genügt der deutlich günstigere Verbrauchsausweis.
• Sonderkündigungsrecht nutzen: Läuft das Darlehen seit über zehn Jahren (ab Vollauszahlung), können Sie nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen – ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
• Verkaufszeitpunkt steuerlich planen: Wenige Monate Wartezeit können die 10-Jahres-Frist des § 23 EStG vollmachen und fünfstellige Steuerbeträge sparen.
• Unterlagen selbst beschaffen: Grundbuchauszug, Flurkarte und Bauakte kosten bei Ämtern nur geringe Gebühren – teure „Beschaffungspauschalen" Dritter sind meist überflüssig.

Ein seriöser Makler geht diese Punkte im Erstgespräch aktiv durch. Über die neutralen, datenbasierten Ranglisten von MaklerSieger.de – etwa für Makler in Kiel oder Makler in Chemnitz – finden Sie Profis, deren Beratungsqualität unabhängig geprüft ist, statt sich auf gekaufte Anzeigenplätze zu verlassen.