Kaufpreis über Notaranderkonto oder Direktzahlung 2026: Wann das Anderkonto sinnvoll ist – und was es kostet

Bei der Direktzahlung überweist der Käufer den Kaufpreis erst, wenn der Notar die Fälligkeitsmitteilung verschickt hat. Vorher prüft der Notar alle Sicherungsvoraussetzungen: Die Auflassungsvormerkung für den Käufer ist im Grundbuch eingetragen, alle erforderlichen Genehmigungen liegen vor, gesetzliche Vorkaufsrechte (etwa der Gemeinde nach § 24 BauGB) sind geklärt und die Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden liegen treuhänderisch beim Notar. Erst dann wird der Kaufpreis fällig – der Käufer zahlt direkt auf das Konto des Verkäufers bzw. anteilig an dessen finanzierende Bank zur Lastenfreistellung.

Dieses Zug-um-Zug-Prinzip schützt beide Seiten ohne Zwischenkonto: Der Käufer zahlt erst, wenn sein Eigentumserwerb rechtlich gesichert ist; der Verkäufer bleibt Eigentümer, bis das Geld vollständig eingegangen ist. Die Eigentumsumschreibung beantragt der Notar erst nach bestätigtem Zahlungseingang. Zahlt der Käufer nach Fälligkeit nicht, gerät er in Verzug – der gesetzliche Verzugszins liegt bei 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB); der Basiszinssatz wird von der Bundesbank halbjährlich zum 1. Januar und 1. Juli angepasst, den aktuellen Wert veröffentlicht die Bundesbank auf ihrer Website.

Für den Verkäufer heißt das: Die Direktzahlung ist kostenlos, in der Praxis genauso sicher wie das Anderkonto und heute der Standard bei weit über 90 % der Kaufverträge. Wie die Fälligkeitsvoraussetzungen im Detail ablaufen, erklärt unser Ratgeber zur Kaufpreisfälligkeit.

Das Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto, das der Notar auf eigenen Namen für fremde Gelder führt. Der Käufer zahlt den Kaufpreis dorthin ein; der Notar kehrt ihn erst aus, wenn die vereinbarten Treuhandauflagen erfüllt sind. Wichtig: Der Notar darf die Abwicklung über das Anderkonto nicht beliebig anbieten. Nach § 57 Abs. 2 Nr. 1 BeurkG ist die Verwahrung nur zulässig, wenn hierfür ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Beteiligten besteht – reine Bequemlichkeit oder ein diffuses Sicherheitsgefühl genügen nicht.

Anerkannte Konstellationen sind vor allem: - Vorzeitige Besitzübergabe: Der Käufer soll einziehen oder mit Umbauten beginnen, bevor alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. - Komplexe Lastenfreistellung: Mehrere Gläubiger in Abteilung III, deren Ablösebeträge zusammen nahe am oder über dem Kaufpreis liegen und koordiniert abgelöst werden müssen – mehr dazu im Ratgeber zur Löschungsbewilligung und Lastenfreistellung. - Zwangsversteigerungs- oder Insolvenznähe: Drohende Vollstreckungsmaßnahmen, die eine schnelle, kontrollierte Ablösung erfordern. - Verkäufer im Ausland oder Konstellationen, in denen die direkte Zahlungsabwicklung praktisch scheitert.

Liegt kein solcher Grund vor, wird ein seriöser Notar die Verwahrung ablehnen. Das ist kein Nachteil: Die Direktzahlung mit notarieller Fälligkeitskontrolle bietet denselben Schutz – nur ohne Zusatzkosten und meist ohne die zusätzlichen ein bis zwei Wochen, die Einzahlung und Auskehrung über das Anderkonto kosten.

Für die Verwahrung fällt die Hebebühr nach Nr. 25300 f. KV GNotKG an. Sie wird vom ausgezahlten Betrag berechnet und ist gestaffelt: 1,0 % der ersten 13.000 €, 0,5 % des Betrags von 13.000 € bis 30.000 € und 0,25 % des darüberliegenden Betrags – hinzu kommen 19 % Umsatzsteuer sowie ggf. Auslagen.

Konkrete Beispiele (netto, zzgl. USt): - Kaufpreis 250.000 €: 130 € (1,0 % aus 13.000 €) + 85 € (0,5 % aus 17.000 €) + 550 € (0,25 % aus 220.000 €) = 765 € netto, mit 19 % USt rund 910 €. - Kaufpreis 500.000 €: 130 € + 85 € + 1.175 € (0,25 % aus 470.000 €) = 1.390 € netto, brutto rund 1.654 €. - Kaufpreis 800.000 €: 130 € + 85 € + 1.925 € = 2.140 € netto, brutto rund 2.547 €.

Wichtig: Wird der Kaufpreis in mehreren Tranchen ausgekehrt (z. B. Ablösung an zwei Banken plus Restbetrag an den Verkäufer), kann die Gebühr für jede Auszahlung anfallen – die Gesamtkosten steigen dann weiter. Wer die Hebebühr trägt, regelt der Kaufvertrag; üblich ist die Übernahme durch die Partei, in deren Interesse die Verwahrung erfolgt, oft der Käufer. Hinzu kommt ein Zinsnachteil: Guthaben auf Anderkonten werden häufig nicht oder kaum verzinst, teils berechnen Banken Kontoführungsentgelte, die als Auslagen weitergereicht werden. Einen Gesamtüberblick über alle Abwicklungskosten gibt der Ratgeber zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienverkauf.

Für die allermeisten Verkäufe gilt: Direktzahlung wählen und auf die notarielle Fälligkeitskontrolle vertrauen. Achten Sie im Kaufvertragsentwurf auf diese Punkte:

• Fälligkeitsvoraussetzungen vollständig: Vormerkung, Vorkaufsrechtsklärung, Löschungsunterlagen – nichts davon darf fehlen.
• Zahlungsfrist realistisch: Üblich sind 10–14 Tage nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung, damit die Käuferbank auszahlen kann.
• Besitzübergabe erst nach vollständiger Zahlung – niemals Schlüsselübergabe gegen bloße Finanzierungsbestätigung.
• Verzugsregelung und Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung des Käufers wegen der Zahlungspflicht (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) – Standard in gut gestalteten Verträgen.

Das Anderkonto lohnt sich nur, wenn eine der genannten Sonderkonstellationen vorliegt – dann aber sollten Sie die Treuhandauflagen genau prüfen (lassen): Wann darf der Notar auskehren, was passiert bei Rückabwicklung, wer trägt die Hebebühr? Ein erfahrener Makler erkennt solche Konstellationen früh, koordiniert Bankablösungen und Notartermine und verhindert, dass die Abwicklung Wochen verliert. Welche Makler in Ihrer Region Abwicklungssicherheit nachweislich beherrschen, zeigt unser ProfiScore – neutral, datenbasiert und ohne gekaufte Plätze. Wenn Sie unsicher sind, ob Sie überhaupt einen Makler brauchen, hilft der kostenlose Bedarfs-Check.