Kaufpreisaufteilung beim Immobilienverkauf 2026: Grundstück vs. Gebäude – Steuern, AfA & BMF-Arbeitshilfe

Steuerlich besteht jede bebaute Immobilie aus zwei Wirtschaftsgütern: dem Grund und Boden (nicht abnutzbar, keine Abschreibung) und dem Gebäude (abnutzbar, abschreibungsfähig). Kauft ein Kapitalanleger eine vermietete Bestandswohnung, kann er nur den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten linear abschreiben – bei Gebäuden mit Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr, bei Baujahr 1925 bis 2022 mit 2 %, bei Fertigstellung ab 2023 mit 3 % (§ 7 Abs. 4 EStG).

Ein Rechenbeispiel macht die Dimension deutlich: Eine vermietete Wohnung kostet 400.000 €. Setzt das Finanzamt den Bodenanteil mit 40 % an, beträgt die AfA-Bemessungsgrundlage 240.000 € – bei 2 % also 4.800 € Abschreibung pro Jahr. Gelingt eine belastbare Aufteilung mit nur 25 % Bodenanteil, steigt die Bemessungsgrundlage auf 300.000 € und die jährliche AfA auf 6.000 €. Über einen Betrachtungszeitraum von 20 Jahren macht das 24.000 € mehr an Werbungskosten aus – bei einem Grenzsteuersatz von 42 % rund 10.000 € echte Steuerersparnis für den Käufer.

Für Verkäufer heißt das: Eine gut begründete Kaufpreisaufteilung ist ein kostenloses Verkaufsargument gegenüber Kapitalanlegern. Sie erhöht die Nachsteuerrendite des Käufers und kann in Verhandlungen den Unterschied machen – gerade in Märkten, in denen Anleger spitz rechnen. Wie Sie den Angebotspreis insgesamt klug positionieren, zeigt unser Ratgeber zur Preisstrategie.

Die gute Nachricht: Eine im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung des Kaufpreises auf Boden und Gebäude ist grundsätzlich auch steuerlich maßgeblich. Der BFH hat das mehrfach bestätigt (u. a. Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14): Das Finanzamt muss der vertraglichen Aufteilung folgen, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint. Nur bei einem Scheingeschäft oder Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO) darf die Behörde abweichen.

In der Praxis bedeutet das: Die Aufteilung muss plausibel begründbar sein. Wichtigster Anker ist der Bodenrichtwert des örtlichen Gutachterausschusses – wie Sie ihn abfragen und interpretieren, erklärt unser Ratgeber zum Bodenrichtwert. Weicht der vertraglich vereinbarte Bodenanteil erheblich vom Wert ab, der sich aus Bodenrichtwert × Grundstücksfläche ergibt, wird das Finanzamt nachhaken. Faustregel aus der Rechtsprechung: Deutliche, nicht erklärbare Abweichungen von den realen Verkehrswerten werden nicht akzeptiert.

Praktisch empfiehlt sich eine Klausel im Kaufvertrag, die den Gesamtkaufpreis ausdrücklich aufteilt (z. B. „Vom Kaufpreis entfallen X € auf den Grund und Boden und Y € auf das Gebäude") – idealerweise ergänzt um die Begründung (Bodenrichtwert, Zustand, Restnutzungsdauer). Beim Notartermin kostet diese Klausel nichts extra, sie muss aber vor der Beurkundung verhandelt sein. Ein guter Makler bringt das Thema von sich aus ein – prüfen Sie im Bedarfs-Check, ob Ihr Kandidat solche steuerlichen Stellschrauben kennt.

Fehlt eine vertragliche Aufteilung, greift das Finanzamt regelmäßig zur Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums – einem Excel-Tool, das den Kaufpreis nach einem typisierten Sachwertverfahren aufteilt. Das Problem: Gerade in Ballungsräumen mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten führt die Arbeitshilfe häufig zu überhöhten Bodenanteilen von 50 % und mehr – und damit zu einer entsprechend geringeren AfA-Basis.

Der BFH hat der Arbeitshilfe Grenzen gesetzt (Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19): Sie darf nicht als allein maßgeblicher Maßstab verwendet werden, weil sie wesentliche wertbildende Faktoren – etwa örtliche Besonderheiten oder ein überdurchschnittlich erhaltenes Gebäude – nur unzureichend abbildet. Im Streitfall muss das Finanzgericht gegebenenfalls ein Sachverständigengutachten einholen. Für Käufer und Verkäufer heißt das: Wer der Aufteilung des Finanzamts widersprechen will, hat gute Karten, wenn er ein Gutachten oder zumindest eine nachvollziehbare Berechnung vorlegt.

Drei Wege zur belastbaren Aufteilung im Überblick: - Vertragliche Aufteilung im Kaufvertrag – kostenlos, aber nur wirksam, wenn wirtschaftlich plausibel - Eigene Berechnung nach dem Sachwertverfahren (Bodenrichtwert + Gebäudesachwert nach ImmoWertV) – geeignet für klare Fälle - Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen – die stärkste Karte im Streit mit dem Finanzamt; wann sich das lohnt, lesen Sie im Ratgeber zum Verkehrswertgutachten

Als Verkäufer profitieren Sie von der Kaufpreisaufteilung indirekt, aber handfest: Eine dokumentierte, plausible Aufteilung mit realistisch niedrigem Bodenanteil steigert die Nachsteuerrendite des Käufers – und damit dessen Zahlungsbereitschaft. Gerade beim Verkauf einer vermieteten Immobilie an Kapitalanleger sollte das Exposé oder zumindest das Verkaufsgespräch darauf eingehen. Kostenpunkt für Sie: null, wenn die Aufteilung über Bodenrichtwert und eine einfache Sachwertberechnung hergeleitet wird.

So gehen Sie konkret vor: - Bodenrichtwert abfragen (BORIS-Portal des Bundeslandes oder Gutachterausschuss) und mit der Grundstücksfläche multiplizieren - Gebäudewert plausibilisieren: Zustand, Modernisierungen, Restnutzungsdauer dokumentieren – Rechnungen über Dach, Heizung oder Fenster erhöhen den Gebäudeanteil nachvollziehbar - Aufteilung in den Kaufvertragsentwurf aufnehmen und vom Notar formulieren lassen - Unterlagen dem Käufer übergeben, damit dieser die Aufteilung gegenüber seinem Finanzamt verteidigen kann

Wichtig: Übertreiben Sie nicht. Ein Bodenanteil, der weit unter dem Bodenrichtwertniveau liegt, wird vom Finanzamt verworfen – dann gilt wieder die für den Käufer ungünstige Schätzung. Seriös hergeleitet ist die Aufteilung dagegen ein Qualitätsmerkmal Ihres Angebots. Ein Makler, der Kapitalanleger als Zielgruppe versteht, setzt genau hier an: Über die neutrale Rangliste von MaklerSieger.de – etwa für Makler in Berlin oder Makler in München – finden Sie Profis, die nach ProfiScore und nicht nach gekauften Plätzen gerankt sind.