Kaufpreisaufteilung Gebäude & Grundstück 2026: So sichern Verkäufer und Käufer bares Geld beim Notarvertrag

Steuerlich abschreiben lässt sich nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Für vermietete Bestandsimmobilien gilt regelmäßig die lineare AfA von 2 % pro Jahr (Fertigstellung ab 1925), bei Fertigstellung vor 1925 sind es 2,5 %; für neue Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023 sogar 3 %. Je höher also der Gebäudeanteil am Kaufpreis, desto größer die jährliche Abschreibung – und desto niedriger die Steuerlast des Käufers über Jahrzehnte.

Ein einfacher Vergleich zeigt die Dimension: Bei einem Kaufpreis von 500.000 € für eine vermietete Wohnung macht es einen erheblichen Unterschied, ob der Gebäudeanteil 60 % oder 80 % beträgt. Bei 60 % ergeben sich 300.000 € AfA-Bemessungsgrundlage, also 6.000 € Abschreibung pro Jahr (2 %). Bei 80 % sind es 400.000 € und damit 8.000 € pro Jahr – 2.000 € mehr Werbungskosten jährlich. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % spart der Käufer so 840 € Steuern pro Jahr, über 50 Jahre AfA-Laufzeit nominal 42.000 €.

Für Verkäufer ist das ein unterschätztes Verhandlungsargument: Eine für den Käufer steuerlich attraktive, sauber begründete Aufteilung erhöht den wirtschaftlichen Wert des Angebots – ohne dass der Verkäufer auf Kaufpreis verzichten muss. Gute Makler kennen diesen Hebel; ob ein Makler solche Themen beherrscht, lässt sich vorab mit dem Bedarfs-Check klären.

Grundsatz: Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude ist für das Finanzamt bindend, solange sie die realen Wertverhältnisse widerspiegelt und kein Scheingeschäft oder Gestaltungsmissbrauch vorliegt. Das hat der BFH mehrfach bestätigt (u. a. Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14). Das Finanzamt darf die Vertragsaufteilung also nicht einfach durch eigene Werte ersetzen, nur weil ihm das Ergebnis nicht gefällt – es muss nennenswerte Zweifel an der wirtschaftlichen Plausibilität begründen.

Fehlt eine vertragliche Aufteilung, greift das Finanzamt häufig auf die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung zurück. Der BFH hat dieser Praxis Grenzen gesetzt: Mit Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) entschied er, dass die damalige Arbeitshilfe nicht schematisch als alleiniger Maßstab dienen darf, weil sie das (vereinfachte) Sachwertverfahren bevorzugte und örtliche Besonderheiten – etwa hohe Bodenwerte in Großstädten – nur unzureichend abbildete. Im Streitfall ist ggf. ein Sachverständigengutachten einzuholen. Das BMF hat die Arbeitshilfe daraufhin überarbeitet; sie bleibt aber ein Schätzinstrument, keine bindende Rechtsnorm.

Praktische Konsequenz: Die Aufteilung gehört in den notariellen Kaufvertrag – mit einer nachvollziehbaren Begründung. Als Anhaltspunkte dienen der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses für den Bodenanteil und der Sach- oder Ertragswert für das Gebäude. Wichtig gerade in Städten mit sehr hohen Bodenrichtwerten (etwa München oder Frankfurt): Dort führt eine rein schematische Rechnung schnell zu unrealistisch niedrigen Gebäudeanteilen – ein individuell begründeter Ansatz lohnt sich hier besonders.

So kann eine sauber hergeleitete Aufteilung aussehen. Ausgangslage: Eigentumswohnung (85 m² Wohnfläche, Baujahr 1998, vermietet) in einer Großstadt, Kaufpreis 500.000 €, Miteigentumsanteil am Grundstück 60/1.000, Grundstücksgröße 800 m², Bodenrichtwert laut Gutachterausschuss 2.500 €/m².

• Bodenwertanteil: 800 m² × 2.500 €/m² = 2.000.000 € Gesamtbodenwert; davon 60/1.000 = 120.000 €
• Gebäudeanteil (Restwertmethode als erste Näherung): 500.000 € − 120.000 € = 380.000 €, also 76 % Gebäudeanteil
• AfA: 380.000 € × 2 % = 7.600 € pro Jahr; bei 42 % Grenzsteuersatz rund 3.192 € jährliche Steuerersparnis

Zum Vergleich: Käme eine schematische Schätzung nur auf 60 % Gebäudeanteil (300.000 €), betrüge die AfA lediglich 6.000 € pro Jahr – eine Differenz von 1.600 € Werbungskosten bzw. rund 672 € Steuern jährlich, über die typische Haltedauer von 10 Jahren bereits ca. 6.720 €, über die volle AfA-Dauer ein Vielfaches. Hinweis: Die reine Restwertmethode akzeptiert die Finanzverwaltung nicht immer; korrekt ist die Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude. Im Beispiel sollte der Gebäudewert daher zusätzlich über das Sach- oder Ertragswertverfahren plausibilisiert werden.

Wichtig für Selbstnutzer: Wer die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt, kann keine AfA geltend machen – für diese Käufergruppe ist die Aufteilung steuerlich weitgehend irrelevant. Relevanz hat sie für Kapitalanleger, teilvermietete Objekte und häusliche Arbeitszimmer- bzw. Betriebsanteile. Verkäufer sollten das Argument also gezielt bei Investoren-Interessenten einsetzen.

Damit die Aufteilung vor dem Finanzamt Bestand hat, kommt es auf Dokumentation und Plausibilität an:

• In den Kaufvertrag aufnehmen: Eine Klausel wie „Vom Kaufpreis entfallen … € auf den Grund und Boden und … € auf das Gebäude" genügt formal – der Notar nimmt sie auf Wunsch auf, berät aber nicht steuerlich.
• Begründung beilegen: Bodenrichtwertauskunft (BORIS bzw. Gutachterausschuss), Baujahr, Modernisierungsstand, ggf. Kurzgutachten. Je höher der Gebäudeanteil vom „Üblichen" abweicht, desto besser sollte die Herleitung sein.
• Realistisch bleiben: Extremwerte (z. B. 95 % Gebäudeanteil bei zentraler Großstadtlage) provozieren die Prüfung. Der BFH schützt nur wirtschaftlich vertretbare Aufteilungen.
• Steuerberater einbinden: Vor der Beurkundung, nicht danach – nachträgliche Korrekturen sind schwierig.
• Bei Streit mit dem Finanzamt: Auf das BFH-Urteil IX R 26/19 verweisen und ggf. ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen vorlegen.

Für Verkäufer heißt das: Wer sein Objekt an Kapitalanleger vermarktet, sollte Bodenrichtwert, Gebäudezustand und eine mögliche Aufteilung bereits im Exposé transparent machen – das beschleunigt die Verhandlung und signalisiert Professionalität. Ein erfahrener Makler übernimmt diese Vorbereitung; über die neutralen Ranglisten von MaklerSieger.de – etwa für Makler in Berlin oder Makler in München – finden Sie datenbasiert bewertete Profis statt gekaufter Platzierungen. Der ProfiScore zeigt dabei transparent, wie die Bewertung zustande kommt.