Kaufpreisfälligkeit & Fälligkeitsmitteilung beim Hausverkauf 2026: Wann das Geld wirklich fließt

Beim Immobilienkauf gilt der Grundsatz Zug um Zug: Der Käufer soll erst zahlen, wenn sichergestellt ist, dass er das Eigentum lastenfrei erhält – der Verkäufer soll das Eigentum erst verlieren, wenn das Geld da ist. Da die Eigentumsumschreibung im Grundbuch Wochen bis Monate dauert, überbrückt der Kaufvertrag diese Lücke mit sogenannten Fälligkeitsvoraussetzungen: Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Käufer rechtlich so abgesichert ist, als wäre er schon Eigentümer.

Zentrale Sicherung ist die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB): Sie wird nach der Beurkundung in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und blockiert jede zwischenzeitliche Verfügung des Verkäufers – etwa einen Zweitverkauf oder neue Belastungen. Erst wenn diese Vormerkung eingetragen ist, darf der Käufer sicher zahlen.

Für Verkäufer bedeutet das: Die Wartezeit ist kein Zeichen für Probleme, sondern Standardablauf. Wer den zeitlichen Puffer kennt, kann Anschlussfinanzierung, Umzug und den Kauf der nächsten Immobilie realistisch planen. Wie der Beurkundungstermin selbst abläuft, lesen Sie im Ratgeber Notartermin & Kaufvertrag.

Der Notar überwacht nach der Beurkundung die im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen. Typischerweise sind das:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch
• Löschungsunterlagen für Belastungen: Die finanzierende Bank des Verkäufers muss die Löschungsbewilligung für eingetragene Grundschulden vorlegen – meist gegen Treuhandauflagen, d. h. der Notar darf sie nur verwenden, wenn die Restschuld aus dem Kaufpreis abgelöst wird
• Verzicht oder Nichtausübung von Vorkaufsrechten: Bei den meisten Grundstücken fordert der Notar das Negativzeugnis der Gemeinde (§ 24 ff. BauGB) an; Details im Ratgeber Vorkaufsrecht beim Hausverkauf
• Bei Eigentumswohnungen: die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG, sofern die Teilungserklärung sie vorsieht
• Ggf. weitere Genehmigungen, etwa vom Betreuungsgericht (bei betreuten Verkäufern), vom Familiengericht oder – beim Erbbaurecht – die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers

Liegen alle Voraussetzungen vor, versendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer. Ab deren Zugang läuft die im Vertrag vereinbarte Zahlungsfrist – üblich sind 10 bis 14 Tage. Der Käufer reicht die Mitteilung an seine Bank weiter, die den Kaufpreis dann direkt auf das im Vertrag benannte Verkäuferkonto (oder anteilig an die abzulösende Verkäuferbank) auszahlt.

Wichtig: Ein Notaranderkonto ist heute die Ausnahme, nicht die Regel. Es kommt nur zum Einsatz, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht (§ 54a BeurkG), etwa bei komplexen Ablösungen mehrerer Gläubiger – und verursacht zusätzliche Hebegebühren nach GNotKG. Die Direktzahlung ist für beide Seiten schneller und günstiger.

Zahlt der Käufer trotz Fälligkeitsmitteilung nicht fristgerecht, gerät er in Verzug – bei kalendermäßig bestimmter Fälligkeit oft ohne gesonderte Mahnung (§ 286 BGB). Ab diesem Zeitpunkt stehen Ihnen als Verkäufer Verzugszinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu (§ 288 Abs. 1 BGB). Der Basiszinssatz wird halbjährlich von der Bundesbank angepasst – den aktuellen Wert sollten Sie vor einer Zinsforderung dort prüfen.

Der entscheidende Hebel steht meist schon im Kaufvertrag: Der Käufer unterwirft sich in der Regel wegen der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Sie können also aus der notariellen Urkunde direkt vollstrecken, ohne erst ein Gerichtsurteil erstreiten zu müssen – ein enormer Vorteil gegenüber gewöhnlichen Verträgen. Zusätzlich kommt nach Fristsetzung der Rücktritt vom Vertrag in Betracht (§ 323 BGB), verbunden mit Schadensersatzansprüchen, etwa für Zwischenfinanzierungskosten oder einen niedrigeren Erlös beim Zweitverkauf.

Praxis-Tipp: Übergeben Sie Schlüssel und Besitz niemals vor vollständigem Zahlungseingang – auch nicht „aus Kulanz“ für Renovierungsarbeiten des Käufers. Die Besitzübergabe ist im Vertrag an die Kaufpreiszahlung gekoppelt; wer sie vorzieht, verliert sein wichtigstes Druckmittel und schafft Haftungsrisiken. Wie die Übergabe dann sauber dokumentiert wird, zeigt der Ratgeber Übergabeprotokoll beim Hausverkauf.

Die größten Verzögerungen entstehen fast immer durch fehlende Unterlagen und langsame Rückläufe – nicht durch den Notar. Diese Punkte haben Sie selbst in der Hand:

• Bank frühzeitig informieren: Fordern Sie die Ablösesumme und die Löschungsbewilligung Ihrer Grundschuld schon vor dem Notartermin an – Banken brauchen dafür teils mehrere Wochen. Prüfen Sie dabei auch die Vorfälligkeitsentschädigung
• Grundbuch vorab klären: Alte Rechte in Abteilung II (Wohnrechte, Wegerechte, veraltete Vormerkungen) vor dem Verkauf bereinigen lassen – wie Sie Einträge lesen, erklärt der Ratgeber Grundbuchauszug
• Bei Wohnungen: Verwalter früh kontaktieren, damit die Verwalterzustimmung nicht zum Flaschenhals wird
• Vollständige Kontodaten & Erreichbarkeit: Falsche IBAN oder unbeantwortete Notarpost kosten schnell ein bis zwei Wochen
• Käuferbonität vorab prüfen (lassen): Eine Finanzierungsbestätigung vor der Beurkundung reduziert das Risiko, dass die Fälligkeit ins Leere läuft

Genau hier zahlt sich ein professioneller Makler aus: Gute Makler koordinieren Bank, Verwalter und Notariat, prüfen die Finanzierungsbestätigung des Käufers und halten die Fälligkeitskette in Bewegung. Wie professionell ein Makler die Abwicklung nach der Beurkundung begleitet, fließt beim ProfiScore in die Bewertung ein – die Rangliste von MaklerSieger.de ist neutral und datenbasiert, Plätze sind nicht käuflich. Ob Sie überhaupt einen Makler brauchen und welcher Typ zu Ihrem Verkauf passt, klärt der kostenlose Bedarfs-Check.