Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto 2026: Wann es sinnvoll ist, was es kostet & welche Alternativen es gibt

Beim üblichen Ablauf sichert nicht ein Treuhandkonto den Käufer ab, sondern die Auflassungsvormerkung im Grundbuch plus die Fälligkeitsvoraussetzungen im Kaufvertrag. Der Notar teilt dem Käufer erst dann die Fälligkeit mit, wenn typischerweise diese Punkte erfüllt sind:

• Auflassungsvormerkung ist zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen
• Löschungsunterlagen der finanzierenden Bank des Verkäufers liegen vor (Lastenfreistellung)
• Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde (§ 28 BauGB) und ggf. weitere Genehmigungen liegen vor

Erst danach überweist der Käufer direkt auf das Konto des Verkäufers bzw. – bei bestehender Grundschuld – anteilig an dessen Bank zur Ablösung. Der Verkäufer wiederum ist geschützt, weil die Eigentumsumschreibung erst nach Kaufpreiszahlung beantragt wird. Dieses System aus wechselseitigen Sicherungen funktioniert in der großen Mehrheit der Verkäufe reibungslos – ohne Anderkonto, ohne Zusatzkosten.

Zahlt der Käufer nach Fälligkeit nicht, gerät er in Verzug: Es fallen Verzugszinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz an (§ 288 BGB). Bei einem Basiszinssatz von 1,27 % (Stand: 1. Januar 2025) wären das 6,27 % p. a. – prüfen Sie den jeweils aktuellen Basiszinssatz auf der Website der Deutschen Bundesbank, da er halbjährlich angepasst wird.

Der Notar darf ein Anderkonto nicht auf bloßen Wunsch der Parteien einrichten. § 57 Abs. 2 Nr. 1 BeurkG verlangt ein berechtigtes Sicherungsinteresse – also eine Konstellation, in der die normale Direktabwicklung die Beteiligten nicht ausreichend schützt. Typische Fälle in der Praxis:

• Vorzeitige Besitzübergabe: Der Käufer soll einziehen oder mit Umbauten beginnen, bevor alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen
• Mehrere abzulösende Gläubiger: Komplexe Lastenfreistellung mit mehreren Banken oder privaten Grundschuldgläubigern, deren Ablösebeträge koordiniert werden müssen
• Zwangsversteigerungs- oder Insolvenznähe: Es drohen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Verkäufer, oder ein Insolvenzverfahren ist absehbar
• Verkauf aus der Zwangsverwaltung oder Abwicklungen mit ausländischen Beteiligten, bei denen die Zahlungswege abgesichert werden sollen

In diesen Fällen zahlt der Käufer auf das Treuhandkonto des Notars. Der Notar zahlt erst aus, wenn die im Kaufvertrag definierten Treuhandauflagen erfüllt sind – etwa die gesicherte Lastenfreistellung. Das schafft Sicherheit, kostet aber Zeit: Die Abwicklung über ein Anderkonto dauert erfahrungsgemäß mehrere Wochen länger als die Direktzahlung, weil zusätzliche Treuhandaufträge, Kontoeinrichtung und Auszahlungsvoraussetzungen abzuarbeiten sind. Wie das Zusammenspiel mit der Fälligkeitsmitteilung funktioniert, lesen Sie im Ratgeber zur Kaufpreisfälligkeit.

Das Anderkonto ist keine kostenlose Serviceleistung. Für die Verwahrung und Auszahlung fällt die Hebegebühr nach Nr. 25300 KV GNotKG an – gestaffelt nach dem ausgezahlten Betrag:

• 1,0 % vom Auszahlungsbetrag bis 2.500 €
• 0,5 % vom Mehrbetrag bis 10.000 €
• 0,25 % vom Betrag über 10.000 €

Rechenbeispiel 1 – Kaufpreis 300.000 €: 25 € (für die ersten 2.500 €) + 37,50 € (0,5 % von 7.500 €) + 725 € (0,25 % von 290.000 €) = 787,50 € netto, zzgl. 19 % USt = 937,13 €. Rechenbeispiel 2 – Kaufpreis 500.000 €: 25 € + 37,50 € + 1.225 € (0,25 % von 490.000 €) = 1.287,50 € netto, brutto 1.532,13 €. Wird der Kaufpreis in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt (z. B. an Bank und Verkäufer getrennt), kann die Gebühr je Auszahlungsvorgang anfallen – das treibt die Kosten weiter.

Hinzu kommt: Wer die Hebegebühr trägt, regelt der Kaufvertrag – üblich ist der Käufer, verhandelbar ist es dennoch. Zum Vergleich: Bei der Direktzahlung entstehen null zusätzliche Verwahrungskosten. Ein Überblick über sämtliche Nebenkosten des Verkaufs findet sich im Ratgeber Kaufnebenkosten beim Immobilienverkauf.

Für Verkäufer gilt als Faustregel: Direktzahlung, wann immer möglich – Anderkonto nur bei echtem Sicherungsbedarf. Die Direktabwicklung ist schneller, kostenfrei und durch das Fälligkeitssystem des Notars rechtlich solide abgesichert. Das Anderkonto lohnt sich vor allem, wenn Sie als Verkäufer dem Käufer eine vorzeitige Schlüsselübergabe ermöglichen wollen, ohne ins Risiko zu gehen – oder wenn Ihre eigene Lastenfreistellung so komplex ist, dass mehrere Gläubiger koordiniert werden müssen.

Vorsicht vor zwei typischen Fehlern:

• Schlüsselübergabe vor Kaufpreiszahlung ohne Absicherung: Wer dem Käufer ohne Anderkonto oder Bankbürgschaft vorzeitig Besitz einräumt, riskiert bei geplatzter Finanzierung eine langwierige Räumung
• Anderkonto als Verzögerungstaktik: Besteht der Käufer ohne erkennbaren Grund auf einem Anderkonto, sollten Sie die Bonität hinterfragen – ein seriöser Käufer mit Finanzierungsbestätigung braucht es im Normalfall nicht

Ein guter Makler prüft die Käuferbonität vor dem Notartermin, stimmt die Abwicklungsform mit dem Notariat ab und hält den Zeitplan zwischen Beurkundung, Fälligkeit und Übergabe zusammen. Auf MaklerSieger.de vergleichen Sie Makler neutral nach ProfiScore – ohne gekaufte Plätze. Welcher Maklertyp zu Ihrem Verkauf passt, zeigt der kostenlose Bedarfs-Check.