Löschung der Grundschuld beim Hausverkauf 2026: Kosten, Ablauf & wann sie sich lohnt

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht in Abteilung III des Grundbuchs. Die Bank hat sie bei der Finanzierung eintragen lassen, um sich abzusichern: Zahlt der Eigentümer nicht, kann sie die Zwangsversteigerung betreiben. Wichtig zu verstehen: Die Grundschuld bleibt auch dann eingetragen, wenn das Darlehen längst vollständig getilgt ist. Sie verschwindet nicht automatisch – gelöscht wird nur auf Antrag.

Beim Verkauf ist das relevant, weil Käufer und deren finanzierende Banken in aller Regel lastenfreien Eigentumserwerb verlangen. Der Kaufvertrag sieht deshalb fast immer vor, dass der Verkäufer die Lastenfreistellung schuldet. Ob eine Grundschuld eingetragen ist, sehen Sie im aktuellen Grundbuchauszug – Abteilung III listet Grundschulden und Hypotheken mit Betrag und Gläubiger auf.

Zwei Grundsituationen sind zu unterscheiden: - Darlehen ist getilgt: Die Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus, die Grundschuld kann gelöscht werden. - Darlehen läuft noch: Die Bank gibt die Löschungsbewilligung nur gegen Ablösung der Restschuld frei – abgewickelt über den Notar per Treuhandauftrag. Hier kann zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.

Die Löschung läuft in klar definierten Schritten ab. Der Eigentümer kann sie nicht allein beantragen – nötig ist die Mitwirkung des Gläubigers (Bank) und die notarielle Beglaubigung:

• Schritt 1 – Löschungsbewilligung anfordern: Sie bitten Ihre Bank um die Löschungsbewilligung (§ 19 GBO: Bewilligung des Betroffenen). Bei getilgtem Darlehen stellen viele Banken sie kostenfrei aus; die notarielle Beglaubigung der Bankunterschrift ist meist schon vorhanden.
• Schritt 2 – Notar einschalten: Der Notar beantragt die Löschung beim Grundbuchamt. Ihre Zustimmung als Eigentümer (§ 27 GBO) muss notariell beglaubigt werden.
• Schritt 3 – Grundbuchamt löscht: Die Grundschuld wird in Abteilung III gerötet und gilt als gelöscht.

Läuft das Darlehen noch, übernimmt der Notar die Treuhandabwicklung: Die Bank übersendet die Löschungsunterlagen mit der Auflage, sie nur zu verwenden, wenn die Restschuld aus dem Kaufpreis abgelöst wird. Im Kaufvertrag wird geregelt, dass der Käufer einen Teil des Kaufpreises direkt an die Verkäuferbank zahlt – nur der Rest fließt an den Verkäufer. So ist die Lastenfreistellung gesichert, ohne dass der Verkäufer vorab eigenes Geld aufbringen muss.

Planen Sie zeitlich realistisch: Banken benötigen für die Ausstellung der Unterlagen häufig mehrere Wochen. Wer die Löschungsbewilligung erst nach dem Notartermin anfordert, riskiert Verzögerungen bei der Kaufpreisfälligkeit. Ein erfahrener Makler – erkennbar an einem hohen ProfiScore – stößt diese Schritte frühzeitig an.

Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Maßgeblich ist nicht der Kaufpreis, sondern der Nennbetrag der Grundschuld. Es fallen zwei Positionen an:

• Grundbuchamt: eine volle 1,0-Gebühr für die Löschung (Nr. 14140 KV GNotKG)
• Notar: eine 0,5-Gebühr für die Beglaubigung des Löschungsantrags bzw. der Eigentümerzustimmung (Nr. 25100 KV GNotKG, mindestens 20 €), zzgl. Auslagen und 19 % USt.

Zur Größenordnung nach der Gebührentabelle B des GNotKG (§ 34 GNotKG): Bei einer Grundschuld über 100.000 € beträgt die 1,0-Gebühr 273 € – also 273 € für das Grundbuchamt und 136,50 € netto für den Notar. Bei 200.000 € liegt die 1,0-Gebühr bei 435 € (Notar: 217,50 € netto), bei 500.000 € bei 935 € (Notar: 467,50 € netto). Hinzu kommen beim Notar Umsatzsteuer und geringe Auslagenpauschalen. Sind mehrere Grundschulden eingetragen, fallen die Gebühren je Recht an – prüfen Sie deshalb den Grundbuchauszug genau.

Die Kosten trägt üblicherweise der Verkäufer, denn er schuldet die Lastenfreistellung. Wichtig: Verlangt die Bank für die Ausstellung der Löschungsbewilligung selbst ein Entgelt, ist das nach der BGH-Rechtsprechung zu Bankentgelten regelmäßig unzulässig – zulässig sind nur Fremdkosten wie Notargebühren für die Beglaubigung der Bankunterschrift. Fragen Sie im Zweifel nach der Rechtsgrundlage der Gebühr.

Nicht immer ist die Löschung die beste Lösung. Drei Szenarien aus der Praxis:

• Käufer finanziert bei derselben Bank oder akzeptiert die Übernahme: Die bestehende Grundschuld kann per Abtretung auf die Käuferbank übertragen werden. Dann entfallen Löschungs- und Neueintragungskosten – bei einer 300.000-€-Grundschuld spart der Käufer die Eintragungsgebühren (1,0-Gebühr: 635 € plus Notarkosten für die Neubestellung), der Verkäufer die Löschungskosten. Voraussetzung: Beide Banken spielen mit, und der Kaufvertrag regelt die Abtretung sauber.
• Darlehen getilgt, Verkauf steht bevor: Löschung ist der Standardweg, weil Käuferbanken für ihre eigene Finanzierung meist Rang 1 in Abteilung III verlangen und eine fremde Altgrundschuld nicht akzeptieren.
• Kein Verkauf geplant, Darlehen getilgt: Viele Eigentümer lassen die Grundschuld bewusst stehen. Sie kostet eingetragen nichts und kann bei einer späteren Finanzierung (z. B. Modernisierung) als Sicherheit wiederverwendet werden – das spart die Neubestellung.

Entscheidend ist, dass die Frage vor dem Kaufvertragsentwurf geklärt wird. Der Notar setzt die gewählte Variante im Vertrag um; nachträgliche Änderungen kosten Zeit. Ein qualifizierter Makler koordiniert Bank, Notar und Käuferfinanzierung und erkennt früh, ob eine Übernahme wirtschaftlich sinnvoll ist. Welche Makler in Ihrer Region diese Abwicklungskompetenz nachweislich mitbringen, zeigt der neutrale Vergleich auf MaklerSieger.de – oder Sie starten mit dem kostenlosen Bedarfs-Check.