Löschungsbewilligung & Lastenfreistellung beim Hausverkauf 2026: Ablauf, GNotKG-Kosten & typische Verzögerungen

Im Grundbuch eingetragene Belastungen gehen beim Verkauf nicht automatisch unter – sie „kleben" am Grundstück, nicht am Eigentümer. Eine in Abteilung III eingetragene Grundschuld sichert die Bank auch dann noch, wenn das Darlehen längst getilgt ist, denn die Grundschuld ist – anders als die Hypothek – nicht an eine konkrete Forderung gebunden. Käufer und vor allem deren finanzierende Banken verlangen deshalb im Kaufvertrag fast immer die lastenfreie Übertragung: Alte Grundschulden müssen gelöscht oder abgelöst werden, bevor der Käufer zahlt bzw. spätestens Zug um Zug mit der Zahlung.

Zuständig für die Abwicklung ist der Notar. Er fordert nach der Beurkundung bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung (§ 19 GBO) an – eine notariell beglaubigte Erklärung, mit der die Bank der Löschung ihrer Grundschuld zustimmt. Besteht noch eine Restschuld, erteilt die Bank die Bewilligung nur unter Treuhandauflage: Der Notar darf sie erst verwenden, wenn der Ablösebetrag aus dem Kaufpreis direkt an die Bank fließt. So ist sichergestellt, dass niemand leer ausgeht – die Bank bekommt ihr Geld, der Käufer sein lastenfreies Grundbuch, der Verkäufer den Rest des Kaufpreises.

Wichtig für die Vorbereitung: Prüfen Sie früh, was tatsächlich eingetragen ist. Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt neben Grundschulden auch Rechte in Abteilung II wie Wohnrecht, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte – auch diese müssen vor dem Verkauf geregelt werden, sonst platzt die Finanzierung des Käufers. Ein erfahrener Makler klärt das im Rahmen der Unterlagenprüfung; über den ProfiScore erkennen Sie, welche Makler solche Abwicklungsthemen nachweislich sauber begleiten.

Die Lastenfreistellung folgt einem festen Fahrplan, den der Notar steuert:

• 1. Beurkundung des Kaufvertrags: Der Vertrag regelt, dass der Verkäufer lastenfrei überträgt und der Notar die Ablösung abwickelt.
• 2. Anforderung der Löschungsbewilligung: Der Notar schreibt Ihre Bank an. Die Bank teilt den tagesgenauen Ablösebetrag (Restschuld plus ggf. Vorfälligkeitsentschädigung) mit und übersendet die Löschungsbewilligung unter Treuhandauflage.
• 3. Fälligkeitsmitteilung: Liegen alle Fälligkeitsvoraussetzungen vor (u. a. Auflassungsvormerkung für den Käufer, Verzicht bzw. Nichtausübung gemeindlicher Vorkaufsrechte, Löschungsunterlagen), fordert der Notar den Käufer zur Zahlung auf.
• 4. Gesplittete Zahlung: Der Käufer überweist den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank und nur den Restbetrag an Sie. Ein Notaranderkonto ist heute die Ausnahme und nur bei besonderem Sicherungsbedürfnis vorgesehen.
• 5. Löschung und Umschreibung: Nach Zahlungseingang reicht der Notar Löschungsbewilligung und Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt ein.

Der kritische Zeitfaktor ist Schritt 2: Banken benötigen für Ablöseauskunft und Löschungsbewilligung je nach Institut zwei bis sechs Wochen – bei verkauften Darlehensportfolios oder fusionierten Instituten auch länger. Verkäufer können den Prozess beschleunigen, indem sie ihre Bank schon vor dem Notartermin informieren und Darlehensnummern sowie Grundbuchdaten an den Notar geben.

Ein Sonderfall spart Geld: Ist die Grundschuld noch valutiert und der Käufer finanziert bei derselben Bank oder übernimmt die Sicherheit, kann statt Löschung eine Abtretung der Grundschuld an die Käuferbank vereinbart werden. Das erspart Löschungs- und Neubestellungskosten – funktioniert aber nur, wenn beide Banken und der Käufer mitspielen.

Die Kosten der Löschung richten sich nach dem GNotKG und bemessen sich am Nennbetrag der Grundschuld – nicht am Kaufpreis und nicht an der Restschuld. Es fallen an: eine 0,5-Gebühr für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung (sofern die Bank sie nicht bereits beglaubigt liefert, was üblich ist – viele Banken berechnen dafür selbst nichts oder nur Auslagen) und je eine 0,5-Gebühr beim Grundbuchamt für die Löschung sowie ggf. eine 0,5-Notargebühr für den Vollzug. Zur Orientierung nach GNotKG-Tabelle B:

• Grundschuld 100.000 €: 0,5-Gebühr = 136,50 € – Löschung im Grundbuch 136,50 €, ggf. plus Notargebühr in gleicher Höhe, zzgl. Auslagen und 19 % USt auf Notarkosten.
• Grundschuld 250.000 €: 0,5-Gebühr = 267,50 € je Stelle.
• Grundschuld 500.000 €: 0,5-Gebühr = 467,50 € je Stelle.

In Summe bewegen sich die reinen Löschungskosten also je nach Grundschuldhöhe grob zwischen 150 und 1.000 € – planbar und im Verhältnis zum Kaufpreis klein. Deutlich teurer kann die Vorfälligkeitsentschädigung werden, wenn Sie ein laufendes Darlehen vorzeitig ablösen: Sie hängt von Restlaufzeit, Zinsdifferenz und Restschuld ab und erreicht schnell vierstellige bis fünfstellige Beträge. Prüfen Sie hier immer das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB (kostenfreie Kündigung 10 Jahre nach Vollauszahlung mit 6 Monaten Frist).

Wer trägt was? Die Löschungskosten trägt üblicherweise der Verkäufer, denn lastenfreie Übergabe ist seine Vertragspflicht. Die Kosten der neuen Finanzierungsgrundschuld des Käufers trägt dieser selbst. Kalkulieren Sie die Posten früh in Ihre Nettoerlös-Rechnung ein – zusammen mit Maklerprovision und eventueller Spekulationssteuer ergibt sich erst dann das realistische Bild dessen, was vom Kaufpreis bleibt.

Die häufigsten Stolpersteine in der Praxis:

• Bank reagiert langsam: Ablöseauskünfte und Löschungsbewilligungen liegen nicht selten erst nach Wochen vor. Gegenmittel: Bank schon bei Verkaufsstart informieren, Vollmacht für den Notar erteilen, Darlehensnummer bereithalten.
• Verlorene Grundschuldbriefe: Bei einer Briefgrundschuld muss der Brief vorgelegt werden. Ist er unauffindbar, braucht es ein Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht mit Kraftloserklärung – das dauert regelmäßig mehrere Monate. Prüfen Sie deshalb sofort zu Verkaufsbeginn, ob Brief- oder Buchgrundschulden eingetragen sind und wo Briefe liegen.
• Vergessene Alt-Rechte in Abteilung II: Ein eingetragenes Wohnrecht der verstorbenen Eltern oder ein altes Rückauflassungsrecht blockiert die Finanzierung des Käufers. Für die Löschung brauchen Sie Bewilligungen der Berechtigten oder – bei Verstorbenen – Sterbeurkunden bzw. Erbnachweise.
• Unterschätzte Vorfälligkeitsentschädigung: Wer den Ablösebetrag erst mit der Fälligkeitsmitteilung erfährt, erlebt böse Überraschungen beim Nettoerlös. Frühzeitig eine schriftliche Ablöseauskunft anfordern.
• Erbfall ohne Grundbuchberichtigung: Sind Sie als Erbe noch nicht eingetragen, muss die Berichtigung (binnen zwei Jahren nach Erbfall gebührenfrei) parallel laufen – sonst stockt der Vollzug.

Die gute Nachricht: Ein professionell begleiteter Verkauf fängt fast alle diese Punkte in der Vorbereitungsphase ab. Seriöse Makler erstellen vor der Vermarktung eine vollständige Unterlagen-Checkliste inklusive Grundbuchanalyse und koordinieren mit dem Notar. Ob Sie diese Unterstützung brauchen, klären Sie unverbindlich im Bedarfs-Check – und welcher Makler in Ihrer Region Abwicklungssicherheit nachweislich liefert, zeigt der neutrale ProfiScore-Vergleich auf MaklerSieger.de, etwa für Makler in Hamburg oder Makler in München.