Makler & Provision

Maklercourtage beim Hausverkauf 2026: Wer zahlt wie viel – und wann lohnt sich die Provision wirklich?

30. Juni 2026 · 7 Min. Lesezeit

Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland das Gesetz zur Teilung der Maklerkosten – doch viele Eigentümer wissen bis heute nicht genau, was sie wirklich zahlen müssen, wann die Courtage fällig wird und ob sich ein Makler finanziell überhaupt lohnt. Dieser Ratgeber erklärt die aktuelle Rechtslage (Stand 2026), zeigt ein vollständiges Rechenbeispiel und hilft Ihnen, unnötige Kosten zu vermeiden.

Der Begriff „Maklercourtage" und „Maklerprovision" meinen dasselbe: die erfolgsabhängige Vergütung, die ein Makler für den Nachweis oder die Vermittlung eines Käufers erhält. Sie wird nur fällig, wenn der Kaufvertrag tatsächlich notariell beurkundet wird – kein Abschluss, keine Provision. Wie hoch sie ausfällt und wer zahlt, hängt von Objektart, Region und Vertragsgestaltung ab.

Aktuelle Rechtslage 2026: Halbteilung, Bestellerprinzip & was sich geändert hat

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen das Halbteilungsprinzip (§ 656c BGB): Beauftragt der Verkäufer einen Makler, darf dieser vom Käufer höchstens so viel verlangen wie vom Verkäufer. Eine vollständige Abwälzung auf den Käufer – wie früher in vielen Bundesländern üblich – ist seitdem unzulässig.

Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien gilt das Halbteilungsprinzip nicht. Hier sind die Parteien weiterhin frei, die Kostentragung vertraglich zu regeln.

Im Jahr 2026 gibt es keine weitere BGB-Novelle zur Maklercourtage, die in Kraft getreten wäre. Die seit 2020 geltende Regelung ist unverändert die maßgebliche Rechtsgrundlage. Relevant für 2026 ist jedoch die zunehmende Durchsetzung durch Verbraucherschutzbehörden: Makler, die Courtage-Klauseln verwenden, die faktisch doch den Käufer stärker belasten, riskieren Abmahnungen und Rückforderungsansprüche. Verkäufer sollten darauf achten, dass ihr Maklervertrag die Halbteilung klar ausweist.

Wie hoch ist die Maklercourtage? Sätze, Regionen & vollständiges Rechenbeispiel

Die Gesamtcourtage liegt in Deutschland üblicherweise zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.). Bei Halbteilung zahlen Verkäufer und Käufer jeweils die Hälfte.

Rechenbeispiel – Einfamilienhaus in Stuttgart, Kaufpreis 650.000 €:

Gesamtcourtage 7,14 % → 46.410 €
Anteil Verkäufer (50 %): 23.205 €
Anteil Käufer (50 %): 23.205 €
Nettokaufpreis für Verkäufer nach Courtage: 626.795 €

Zum Vergleich: Verkauft der Eigentümer ohne Makler selbst, entfällt die Provision – er trägt aber Kosten für Exposé, Inserate, Besichtigungsaufwand und rechtliche Absicherung. In der Praxis erzielen professionelle Makler laut regionalen Auswertungen häufig 3–8 % höhere Verkaufspreise als unbegleitete Privatverkäufe, was die Courtage in vielen Fällen kompensiert. Ob das für Ihre konkrete Situation gilt, können Sie über den Bedarfs-Check auf MaklerSieger.de einschätzen.

In Regionen mit niedrigerem Preisniveau (z. B. Teile Sachsens oder Brandenburgs) vereinbaren Makler teils geringere Prozentwerte oder Festpreismodelle – vergleichen Sie daher immer mehrere Angebote.

Wann entsteht der Provisionsanspruch – und wann verfällt er?

Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht, sobald drei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind:

1. Ein wirksamer Maklervertrag liegt vor (schriftlich oder nachweisbar mündlich/konkludent). 2. Der Makler hat eine Maklerleistung erbracht – also den Käufer nachgewiesen oder den Vertragsschluss vermittelt. 3. Der Kaufvertrag wurde notariell beurkundet und ist rechtswirksam.

Wichtig – die Nachweisfrist: Endet der Maklervertrag (z. B. durch Kündigung nach Ablauf der Laufzeit), besteht der Provisionsanspruch dennoch fort, wenn der Verkauf auf die Maklertätigkeit kausal zurückzuführen ist. Diese sogenannte Nachweisfrist beträgt je nach Vertragsgestaltung und Rechtsprechung typischerweise 6 bis 12 Monate nach Vertragsende. *Beispiel:* Ein Makler zeigt einem Interessenten im März das Haus; der Maklervertrag endet im Mai; Käufer und Verkäufer einigen sich im Oktober ohne den Makler – liegt der Abschluss innerhalb von 6–12 Monaten nach dem Erstkontakt und ist die Kausalität nachweisbar, kann der Makler dennoch Courtage fordern. Verkäufer sollten im Maklervertrag die genaue Fristlänge prüfen und im Zweifel kürzen lassen.

Der Anspruch erlischt, wenn der Kaufvertrag rückabgewickelt wird (z. B. Rücktritt wegen arglistiger Täuschung) oder von Anfang an unwirksam war. Ein bloßes Scheitern der Finanzierung des Käufers nach Beurkundung schützt den Verkäufer dagegen nicht automatisch vor der Courtage – auch das ist ein häufiger Irrtum.

Lohnt sich die Maklercourtage? So treffen Sie die richtige Entscheidung

Die Provision ist nur dann gut investiertes Geld, wenn der Makler messbar mehr leistet als Sie selbst erreichen könnten. Entscheidend sind:

Preisdurchsetzung: Erzielt der Makler einen höheren Verkaufspreis als realistisch im Privatverkauf?
Zeitersparnis: Wie viele Stunden Eigenaufwand (Exposé, Besichtigungen, Verhandlungen, Bonitätsprüfung) sparen Sie?
Rechtssicherheit: Fehlerhafte Vertragsunterlagen oder verschwiegene Mängel können teuer werden – ein erfahrener Makler reduziert dieses Risiko.
Netzwerk: Verfügt der Makler über vorgemerkte Kaufinteressenten, die den Verkaufsprozess deutlich beschleunigen?

Falls Sie sich unsicher sind, nutzen Sie den Bedarfs-Check auf MaklerSieger.de: In wenigen Minuten erhalten Sie eine neutrale Einschätzung, ob und welcher Maklertyp zu Ihrer Situation passt. Makler werden dort ausschließlich nach dem ProfiScore gerankt – einem datenbasierten, unabhängigen Bewertungssystem ohne gekaufte Plätze.

Für städtische Lagen mit hoher Nachfrage (z. B. Makler in München oder Makler in Frankfurt) ist der Wettbewerb unter Maklern stark – hier lohnt ein direkter Provisionsvergleich besonders. In Käufermärkten mit längeren Vermarktungszeiten ist die Maklerexpertise dagegen oft noch wertvoller.

Häufige Fragen

Kann ich als Verkäufer die Maklercourtage vollständig auf den Käufer abwälzen?

Nein – bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ist das seit Dezember 2020 gesetzlich untersagt (§ 656c BGB). Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer höchstens genauso viel zahlen wie der Verkäufer selbst. Eine vollständige Käuferprovision ist nur noch zulässig, wenn der Käufer den Makler ausschließlich selbst beauftragt hat – was in der Praxis selten vorkommt.

Was passiert mit der Courtage, wenn der Käufer nach der Beurkundung abspringt?

Wird der notariell beurkundete Kaufvertrag wirksam rückabgewickelt – etwa durch berechtigten Rücktritt beider Parteien oder gerichtliche Anfechtung –, entfällt in der Regel auch der Provisionsanspruch des Maklers, da die Hauptleistungspflicht (Vertragsschluss) nicht dauerhaft erfüllt wurde. Tritt der Käufer jedoch allein zurück, weil z. B. seine Bankfinanzierung scheitert, ohne dass ein vertragliches Rücktrittsrecht greift, kann der Makler seine Courtage je nach Vertragslage trotzdem fordern. Prüfen Sie daher den Maklervertrag auf entsprechende Klauseln.

Ist die Maklercourtage beim Hausverkauf steuerlich absetzbar?

Für private Verkäufer ist die gezahlte Courtage grundsätzlich als Veräußerungskosten absetzbar – jedoch nur dann, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist (z. B. innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist ohne Eigennutzung). In diesem Fall mindert die Courtage den steuerpflichtigen Gewinn. Liegt keine Steuerpflicht vor, verpufft der Abzugseffekt. Für Vermieter, die eine Kapitalanlage verkaufen, gilt dasselbe Prinzip. Im Zweifel empfiehlt sich die Rücksprache mit einem Steuerberater.

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