Maklerhaftung beim Hausverkauf 2026: Wann der Makler für Fehler haftet – und was Verkäufer wissen müssen

Der Maklervertrag ist in den §§ 652 ff. BGB geregelt. Die Grundregel überrascht viele: Der Makler schuldet keinen Verkaufserfolg, sondern nur den Nachweis oder die Vermittlung einer Vertragsgelegenheit. Kommt kein Kaufvertrag zustande, hat der Verkäufer in der Regel keinen Anspruch gegen den Makler – umgekehrt erhält der Makler dann aber auch keine Provision (Erfolgsprinzip).

Trotzdem treffen den Makler erhebliche Nebenpflichten aus dem Vertrag (§ 241 Abs. 2 BGB): Er muss wahrheitsgemäß informieren, erkennbar falsche Angaben des Verkäufers nicht ungeprüft weitergeben, über ihm bekannte wesentliche Mängel und rechtliche Risiken aufklären und die Interessen seines Auftraggebers wahren. Verletzt er diese Pflichten schuldhaft, haftet er auf Schadensersatz nach § 280 BGB.

Wichtig für Verkäufer: Der Makler ist Erfüllungsgehilfe bei der Vermarktung. Macht er im Exposé falsche Angaben, die der Verkäufer kannte oder hätte korrigieren müssen, kann sich der Käufer auch direkt an den Verkäufer halten. Die Maklerhaftung ersetzt also nicht die eigene Aufklärungspflicht beim Hausverkauf – sie ergänzt sie.

Die Rechtsprechung hat klare Fallgruppen herausgebildet, in denen Makler haften:

• Falsche Angaben im Exposé: Übertriebene Wohnfläche, falsches Baujahr, erfundene Modernisierungen. Der Makler darf Verkäuferangaben zwar grundsätzlich übernehmen, haftet aber, wenn er sie als eigene geprüfte Information darstellt oder Zweifel ignoriert. Gerade bei der Wohnfläche lohnt eine saubere Wohnflächenberechnung nach WoFlV vor der Vermarktung.
• Verschweigen bekannter Mängel: Weiß der Makler von Feuchtigkeitsschäden, Baulasten oder einem anhängigen Rechtsstreit der WEG und verschweigt dies gegenüber dem Käufer, kann er sich schadensersatzpflichtig machen – bei Arglist sogar neben dem Verkäufer.
• Verletzung von Beratungspflichten: Rät der Makler zu einem erkennbar unrealistischen Preis, nur um den Auftrag zu bekommen („Preisköder"), oder unterlässt er Hinweise auf das Vorkaufsrecht oder die Energieausweispflicht nach GEG, kann das Pflichtverletzungen begründen.
• Interessenkonflikte: Verschweigt der Makler eine wirtschaftliche Verflechtung mit dem Käufer, verliert er nach § 654 BGB seinen Provisionsanspruch komplett (Verwirkung).

Seriöse Makler sichern sich dagegen ab: Sie prüfen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis und Teilungserklärung, dokumentieren Verkäuferangaben schriftlich und arbeiten mit Quellenangaben im Exposé. Genau solche Prozessqualität fließt in den ProfiScore ein.

Neben dem Schadensersatz gibt es eine zweite, oft schärfere Sanktion: die Verwirkung der Provision nach § 654 BGB. Der Makler verliert seinen Vergütungsanspruch vollständig, wenn er vertragswidrig auch für die andere Seite tätig wird oder seine Treuepflicht vorsätzlich oder grob leichtfertig verletzt. Die Hürde ist hoch – einfache Fahrlässigkeit genügt nicht –, aber die Folge ist drastisch: Null Provision, selbst wenn der Verkauf gelingt.

Klassische Verwirkungsfälle aus der Rechtsprechung: Der Makler drückt heimlich den Preis zugunsten des Käufers, obwohl er vom Verkäufer beauftragt ist; er verschweigt eine persönliche oder wirtschaftliche Nähe zum Vertragspartner; oder er täuscht aktiv über wesentliche Umstände. Erlaubt ist dagegen die offengelegte Doppeltätigkeit als neutraler Mittler – sie ist in Deutschland üblich und seit der Provisionsteilung nach § 656c BGB (bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher) sogar der Regelfall. Mehr dazu im Ratgeber zur Maklerprovision 2026.

Für Verkäufer heißt das: Haben Sie den Verdacht, Ihr Makler spielt ein doppeltes Spiel, dokumentieren Sie den Vorfall und lassen Sie die Provisionsforderung vor Zahlung anwaltlich prüfen. Auch eine bereits gezahlte Courtage kann bei Verwirkung zurückgefordert werden.

Die beste Haftungsvermeidung beginnt vor der Beauftragung. Achten Sie auf diese Punkte:

• Vermögensschadenhaftpflicht prüfen: Seriöse Makler verfügen über eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. Für Immobiliardarlehensvermittler ist sie gesetzlich vorgeschrieben, für klassische Immobilienmakler nicht – umso wichtiger ist die Nachfrage. Ohne Versicherung läuft ein Schadensersatzanspruch bei einem kleinen Einzelunternehmen schnell ins Leere.
• Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO: Pflicht für jeden Makler. Dazu kommt die Weiterbildungspflicht nach der MaBV (20 Stunden in drei Jahren) – fragen Sie nach Nachweisen.
• Exposé freigeben, nicht blind unterschreiben: Lesen Sie jedes Exposé vor Veröffentlichung gegen. Falsche Angaben fallen am Ende oft auf Sie als Verkäufer zurück, Stichwort Sachmängelhaftung und Aufklärungspflicht.
• Haftungsklauseln im Maklervertrag prüfen: Formulierungen, die jede Haftung des Maklers pauschal ausschließen, sind in AGB regelmäßig unwirksam (§ 309 Nr. 7 BGB bei grobem Verschulden) – ein Makler, der sie trotzdem verwendet, ist ein Warnsignal.
• Alles schriftlich dokumentieren: Ihre Angaben zu Mängeln, Modernisierungen und Flächen sollten schriftlich an den Makler gehen. Das schützt beide Seiten im Streitfall.

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