Maklerprovision beim Hausverkauf 2026: Höhe, Teilungsprinzip nach § 656c BGB & Verhandlungstipps

Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke fallen nicht darunter – dort bleibt die Provisionsverteilung frei verhandelbar. Die drei Kernregeln:

• § 656a BGB – Textform: Der Maklervertrag braucht mindestens Textform (E-Mail genügt, mündlich reicht nicht). Ohne Textform entsteht kein Provisionsanspruch.
• § 656c BGB – Doppeltätigkeit: Arbeitet der Makler für beide Seiten, muss die Provision hälftig geteilt werden. Erlässt er einer Partei die Courtage ganz oder teilweise, verliert er den Anspruch auch gegen die andere.
• § 656d BGB – Abwälzung: Beauftragt nur eine Partei den Makler (typisch: der Verkäufer), darf maximal 50 % der Provision auf die andere Seite abgewälzt werden. Der Käufer muss zudem erst zahlen, wenn der Verkäufer die Zahlung seines Anteils nachgewiesen hat.

Für Verkäufer heißt das praktisch: Die früher in manchen Regionen übliche reine Käuferprovision ist bei Eigenheimen und Wohnungen Geschichte. Kalkulieren Sie Ihren Provisionsanteil von Anfang an in die Nebenkostenplanung ein – genauso wie Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht gedeckelt – sie ist Verhandlungssache. Marktüblich hat sich in den meisten Bundesländern eine Gesamtprovision von 7,14 % inkl. 19 % MwSt. (6 % netto) etabliert, die hälftig geteilt wird: je 3,57 % für Verkäufer und Käufer. Regionale Besonderheiten:

• Bayern, NRW, Baden-Württemberg, Hessen (überwiegend): meist 7,14 % gesamt, je 3,57 % pro Seite
• Berlin, Brandenburg: traditionell häufig 7,14 % gesamt; vor der Reform trug der Käufer oft alles – heute zwingend geteilt
• Hamburg: historisch niedrigere Gesamtsätze üblich, oft um 6,25 % gesamt (je ca. 3,12 %)
• Niedersachsen, Bremen: regional gemischt, häufig zwischen 5,95 % und 7,14 % gesamt

Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 450.000 € und 7,14 % Gesamtprovision fallen 32.130 € Courtage an – je 16.065 € für Verkäufer und Käufer. Bei verhandelten 5,95 % gesamt wären es 26.775 € (je 13.387,50 €) – eine Ersparnis von über 5.300 €. Prüfen Sie vor der Beauftragung mit dem Bedarfs-Check, welches Leistungspaket Sie wirklich brauchen – und vergleichen Sie Makler in Ihrer Stadt, etwa Makler in München oder Makler in Hamburg.

Der Provisionsanspruch entsteht nach § 652 BGB erst, wenn drei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:

• Ein wirksamer Maklervertrag in Textform liegt vor (§ 656a BGB)
• Der Makler hat eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung erbracht (Ursächlichkeit!)
• Der notarielle Kaufvertrag wurde wirksam geschlossen

Ohne beurkundeten Kaufvertrag gibt es keine Provision – auch nicht bei monatelanger Arbeit, Dutzenden Besichtigungen oder einem geplatzten Käufer in letzter Minute. Das ist das unternehmerische Risiko des Maklers. Wichtig für Verkäufer: Kommt der Vertrag erst nach Ablauf eines befristeten Maklervertrags zustande, kann die Provision trotzdem fällig sein, wenn die Maklerleistung mitursächlich war – sogenannte Nachwirkung. Wer den Vertrag beenden will, sollte die Spielregeln kennen; Details im Ratgeber Maklervertrag kündigen.

Vorsicht bei Verflechtung: Ist der Makler wirtschaftlich mit dem Verkäufer verbunden (z. B. Bauträger-Vertrieb), entfällt der Anspruch gegen den Käufer. Und: Weicht der beurkundete Vertrag wesentlich vom nachgewiesenen Geschäft ab (anderer Kaufgegenstand, deutlich anderer Preis), kann die Provisionspflicht ebenfalls entfallen – hier lohnt im Streitfall anwaltliche Prüfung.

Da die Courtage frei verhandelbar ist, haben Verkäufer echte Hebel – besonders bei gut verkäuflichen Objekten in gefragten Lagen:

• Gesamtsatz verhandeln statt nur den eigenen Anteil: Wegen § 656c BGB muss ein Nachlass bei Doppeltätigkeit für beide Seiten gleich wirken – verhandeln Sie also die Gesamtprovision.
• Leistungsumfang fixieren: Exposé-Qualität, professionelle Fotos, Energieausweis-Beschaffung, Bonitätsprüfung der Käufer, Begleitung bis zur Übergabe – schriftlich in den Vertrag.
• Laufzeit begrenzen: Alleinauftrag mit 6 Monaten Laufzeit und klarer Verlängerungsregel statt unbefristeter Bindung.
• Erfolgskomponente vereinbaren: Gestaffelte Provision oberhalb eines Zielpreises setzt Anreize für den Höchstpreis.
• Mehrere Angebote einholen: Zwei bis drei Makler vergleichen – nach Leistung, Vermarktungskonzept und nachweisbaren Erfolgen, nicht nur nach Prozentpunkten.

Die Rechnung dahinter: Ein Makler, der 0,5 Prozentpunkte günstiger ist, aber durch schwaches Marketing oder fehlendes Verhandlungsgeschick 3–5 % weniger Kaufpreis erzielt, kostet Sie unterm Strich ein Vielfaches der Ersparnis. Bei 450.000 € Zielpreis bedeuten 3 % weniger Erlös 13.500 € – mehr als die komplette halbe Courtage. Deshalb bewertet der ProfiScore Makler datenbasiert nach Vermarktungsleistung, Erreichbarkeit und Kundenzufriedenheit – neutral und ohne gekaufte Plätze. So finden Sie den Makler, der seine Provision tatsächlich wert ist.