Maklerprovision beim Hausverkauf 2026: Höhe, Teilungsprinzip & wann sich die Courtage wirklich lohnt

Seit dem 23. Dezember 2020 regelt das BGB die Provisionsverteilung beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher zwingend. Zwei Konstellationen sind zu unterscheiden:

• Doppeltätigkeit (§ 656c BGB): Ist der Makler für beide Seiten tätig, muss die Provision exakt hälftig geteilt werden. Vereinbart er mit einer Partei Unentgeltlichkeit, verliert er den Anspruch gegen beide.
• Abwälzung (§ 656d BGB): Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf er maximal 50 % der Provision auf den Käufer abwälzen. Der Käufer muss zudem erst zahlen, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil beglichen hat.

Wichtig für die Praxis: Die Regeln gelten nicht für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte oder unbebaute Grundstücke – dort ist die Verteilung weiterhin frei verhandelbar. Außerdem schreibt § 656a BGB für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser die Textform vor (E-Mail genügt, ein Handschlag nicht). Ein mündlich geschlossener Maklervertrag ist in diesen Fällen nichtig – der Makler hat dann keinen Provisionsanspruch.

Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht der Höhe nach gedeckelt – sie ist Verhandlungssache. Marktüblich haben sich in den meisten Bundesländern insgesamt 5,95 bis 7,14 % des Kaufpreises inklusive 19 % Umsatzsteuer etabliert, die nach dem Teilungsprinzip hälftig getragen werden (also je 2,98 bis 3,57 % für Verkäufer und Käufer). Regional gibt es Unterschiede: In Teilen Norddeutschlands sind traditionell eher niedrigere Gesamtsätze üblich, in Bayern und Baden-Württemberg eher das obere Ende der Spanne.

Rechenbeispiel: Verkauf eines Einfamilienhauses für 450.000 € bei einer Gesamtprovision von 7,14 % inkl. USt.:

• Gesamtprovision: 450.000 € × 7,14 % = 32.130 €
• Anteil Verkäufer (50 %): 16.065 €
• Anteil Käufer (50 %): 16.065 €

Verhandeln Sie die Gesamtprovision auf 5,95 %, sinkt Ihr Verkäuferanteil auf 13.387,50 € – eine Ersparnis von rund 2.680 €, nur durch ein Gespräch vor Vertragsunterschrift. Achten Sie dabei immer darauf, ob der genannte Satz inklusive oder zuzüglich Umsatzsteuer gemeint ist: 3 % zzgl. USt. sind effektiv 3,57 % und damit spürbar teurer als „3 % inkl.“.

Der Provisionsanspruch entsteht nach § 652 BGB erst, wenn drei Voraussetzungen zusammenkommen: ein wirksamer Maklervertrag (bei Wohnimmobilien in Textform), eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung des Maklers und der notariell beurkundete Kaufvertrag, der kausal auf dieser Leistung beruht. Platzt der Verkauf vor dem Notartermin, fällt keine Provision an – reine Besichtigungen oder Exposé-Erstellung lösen keinen Anspruch aus.

Ebenso entfällt der Anspruch typischerweise, wenn:

• der Kaufvertrag wegen eines vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts rückabgewickelt wird, das von Anfang an im Vertrag stand,
• der Makler eine unzulässige Doppeltätigkeit verschwiegen hat oder gegen § 656c BGB verstößt,
• eine wirtschaftliche oder persönliche Verflechtung zwischen Makler und Verkäufer besteht (z. B. der Makler verkauft faktisch eine eigene Immobilie).

Praxistipp: Vereinbaren Sie im Maklervertrag eine klare Fälligkeitsregelung (üblich: fällig mit Beurkundung, zahlbar nach Kaufpreiseingang) und lassen Sie sich keine Vorschüsse oder „Bearbeitungsgebühren“ abverlangen – erfolgsunabhängige Zahlungen sind bei seriösen Maklern unüblich. Welche Vertragsform (Alleinauftrag, qualifizierter Alleinauftrag, einfacher Auftrag) zu Ihrer Situation passt, klären Sie am besten vorab mit unserem Bedarfs-Check.

Ob sich die Courtage lohnt, hängt weniger vom Prozentsatz ab als von der Leistung dahinter. Ein guter Makler verdient seine Provision durch realistische Wertermittlung, professionelle Vermarktung, Bonitätsprüfung der Interessenten und Verhandlungsführung – Studien und Marktbeobachtungen zeigen regelmäßig, dass Privatverkäufer Immobilien häufig falsch bepreisen: zu hoch angesetzt bedeutet lange Vermarktungsdauer und spätere Preisabschläge, zu niedrig verschenkt fünfstellige Beträge.

Verhandlungsspielraum besteht vor allem bei gefragten Objekten in liquiden Märkten, bei hohen Kaufpreisen (absoluter Betrag steigt, Aufwand nicht proportional) und wenn Sie mehrere Makler vergleichen. Konkrete Hebel:

• Mehrere Angebote einholen und Provisionssätze schriftlich gegenüberstellen
• Laufzeit des Alleinauftrags begrenzen (üblich: 3–6 Monate) statt Provision drücken – das erhält die Motivation
• Leistungskatalog fixieren: Exposé, Energieausweis-Beschaffung, Besichtigungsmanagement, Bonitätsprüfung, Notarvorbereitung

Entscheidend ist, den richtigen Makler zu finden – nicht den billigsten. Der ProfiScore vergleicht Makler neutral und datenbasiert, ohne gekaufte Platzierungen. Über die Stadtseiten, etwa Makler in München oder Makler in Hamburg, sehen Sie auf einen Blick, welche Anbieter in Ihrer Region nachweislich performen.