Maklerprovision beim Hausverkauf 2026: Wer zahlt wie viel – und wie Sie richtig verhandeln

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bundesweit einheitlich: Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an einen Käufer, der Verbraucher ist, kann die Provision nicht mehr einseitig dem Käufer aufgebürdet werden. Das Gesetz kennt dafür zwei zulässige Modelle:

• Doppeltätigkeit (§ 656c BGB): Der Makler arbeitet für beide Seiten und darf die Provision nur zu gleichen Teilen von Verkäufer und Käufer verlangen. Erlässt er einer Partei die Courtage ganz oder teilweise, entfällt auch der Anspruch gegen die andere Seite.
• Abwälzung (§ 656d BGB): Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, kann er maximal 50 % der Provision an den Käufer weitergeben. Der Käufer muss zudem erst zahlen, wenn der Verkäufer die Zahlung seines Anteils nachgewiesen hat.

Wichtig: Der Maklervertrag über Wohnungen und Einfamilienhäuser braucht die Textform (§ 656a BGB) – eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke gilt die Teilungsregel dagegen nicht; hier bleibt die Provisionsverteilung frei verhandelbar. Was genau in den Vertrag gehört, lesen Sie im Ratgeber Maklervertrag beim Hausverkauf.

Eine gesetzlich festgelegte Provisionshöhe gibt es in Deutschland nicht – die Courtage ist frei verhandelbar. Marktüblich sind beim Verkauf von Wohnimmobilien insgesamt 5,95 bis 7,14 % des Kaufpreises inklusive 19 % Mehrwertsteuer, die bei Doppeltätigkeit hälftig geteilt werden (also je Partei 2,975 bis 3,57 %).

Die regionalen Gepflogenheiten unterscheiden sich dabei spürbar:

• In vielen Bundesländern – etwa Bayern, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen – sind insgesamt 7,14 % verbreitet, also 3,57 % je Seite.
• In Hamburg, Berlin, Hessen und Teilen Niedersachsens war vor der Reform die reine Käuferprovision üblich; heute haben sich dort häufig insgesamt 5,95 bis 6,25 % etabliert, teils auch weniger.
• Bei hochpreisigen Objekten (ab etwa 1 Mio. €) sind niedrigere Sätze von 4–5 % gesamt durchaus verhandelbar, weil der absolute Betrag für den Makler dennoch attraktiv bleibt.

Entscheidend ist: Ein Prozentpunkt Unterschied wirkt klein, macht bei 600.000 € Kaufpreis aber 6.000 € aus. Vergleichen Sie deshalb nicht nur den Satz, sondern vor allem die Leistung dahinter – der ProfiScore bewertet Makler neutral und datenbasiert, ohne gekaufte Plätze.

Angenommen, Sie verkaufen ein Einfamilienhaus für 500.000 € und vereinbaren die verbreitete Gesamtprovision von 7,14 % inkl. MwSt. bei Doppeltätigkeit:

• Gesamtprovision: 500.000 € × 7,14 % = 35.700 €
• Ihr Anteil als Verkäufer: 17.850 €
• Anteil des Käufers: 17.850 €

Verhandeln Sie den Satz auf 5,95 % gesamt, sinkt die Gesamtcourtage auf 29.750 € – Ihr Anteil auf 14.875 €. Sie sparen also 2.975 €, der Käufer ebenso viel. Bei einer reinen Innenprovision (Sie zahlen alles, z. B. 3,57 %) trägt der Käufer nichts – das kann in einem Käufermarkt ein echtes Verkaufsargument sein, weil es dessen Kaufnebenkosten senkt und die Finanzierung erleichtert.

Zum Vergleich lohnt der Blick auf die Gegenleistung: Ein guter Makler übernimmt Wertermittlung, Unterlagenbeschaffung, professionelles Exposé, Besichtigungsmanagement, Bonitätsprüfung der Interessenten und die Kaufpreisverhandlung. Studien und Marktbeobachtungen zeigen regelmäßig, dass professionell vermarktete Objekte seltener unter Preisdruck geraten als schlecht vorbereitete Privatverkäufe – ein zu niedrig angesetzter oder zäh verhandelter Preis kostet schnell mehr als die gesamte Courtage.

Die Provision ist Verhandlungssache – aber verhandeln Sie klug statt nur hart. Diese Hebel funktionieren in der Praxis:

• Attraktives Objekt, starker Markt: Gut vermarktbare Immobilien in gefragten Lagen bedeuten wenig Aufwand für den Makler – ein sachliches Argument für 0,5–1 Prozentpunkt weniger.
• Staffelprovision vereinbaren: Basissatz plus Erfolgsbonus, wenn der Makler einen definierten Mindestpreis überschreitet. Das richtet die Interessen von Verkäufer und Makler aufeinander aus.
• Leistungsumfang fixieren: Lassen Sie sich schriftlich geben, was enthalten ist (Home Staging, Drohnenaufnahmen, Premium-Inserate). Ein niedriger Satz mit Zusatzkosten ist oft teurer als ein fairer Komplettpreis.
• Mehrere Angebote einholen: Zwei bis drei Makler vergleichen – nach Leistung, Vermarktungskonzept und nachweisbaren Referenzen, nicht nur nach Prozenten.

Rote Linien: Vorsicht bei Maklern, die mit Dumping-Provision *und* auffällig hoher Preiseinschätzung locken – überhöhte Angebotspreise verlängern die Vermarktung und drücken am Ende den Erlös (mehr dazu im Ratgeber Angebotspreis richtig festlegen). Unzulässig sind zudem Vereinbarungen, die die 50/50-Grenze des § 656d BGB umgehen. Welcher Maklertyp zu Ihrer Situation passt, klären Sie in wenigen Minuten mit unserem Bedarfs-Check – und finden anschließend über den ProfiScore geprüfte Makler in Ihrer Region.