Maklerprovision steuerlich absetzen 2026: Wann Verkäufer, Vermieter & Käufer die Courtage geltend machen können

Für private Verkäufer gilt die Grundregel: Verkaufen Sie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG) und ohne Eigennutzungs-Ausnahme, ist der Gewinn steuerpflichtig – und genau dann wirkt die Maklerprovision als Veräußerungskosten steuermindernd. Sie wird vom Verkaufserlös abgezogen, bevor der steuerpflichtige Gewinn berechnet wird.

Rechenbeispiel: Sie verkaufen eine 2019 gekaufte Eigentumswohnung (Kaufpreis damals 320.000 €, Anschaffungsnebenkosten 30.000 €) für 450.000 €. Die Verkäuferprovision beträgt 3,57 % = 16.065 €. Der steuerpflichtige Gewinn sinkt von 100.000 € auf 83.935 €. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % spart die abgesetzte Provision rund 6.747 € Einkommensteuer. Auch weitere Verkaufskosten wie Energieausweis, Inserate oder die Vorfälligkeitsentschädigung können in bestimmten Konstellationen den Gewinn mindern.

Die Kehrseite: Verkaufen Sie steuerfrei – also nach Ablauf der Zehnjahresfrist oder nach Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren –, läuft der Abzug ins Leere. Wo kein steuerpflichtiger Gewinn entsteht, gibt es nichts zu mindern. Die Provision ist dann steuerlich verloren. Umso wichtiger ist, dass die Courtage ihr Geld wert ist: Mit dem ProfiScore vergleichen Sie Makler neutral nach Leistung statt nach Werbeversprechen.

Bei vermieteten Immobilien sind zwei Provisionsarten strikt zu trennen. Erstens: Die Maklerprovision beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung gehört zu den Anschaffungsnebenkosten – wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Sie ist nicht sofort absetzbar, sondern wird dem Gebäudeanteil zugerechnet und über die AfA abgeschrieben: in der Regel 2 % jährlich bei Baujahr ab 1925, 3 % bei Fertigstellung ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG).

Rechenbeispiel: Käuferprovision 14.280 € bei einer vermieteten Wohnung, Gebäudeanteil laut Kaufpreisaufteilung 80 %. Dann erhöhen 11.424 € die AfA-Bemessungsgrundlage – bei 2 % AfA sind das rund 228 € zusätzliche Werbungskosten pro Jahr über 50 Jahre. Der auf das Grundstück entfallende Anteil (hier 2.856 €) ist dagegen steuerlich dauerhaft verloren, da Grund und Boden nicht abgeschrieben wird.

Zweitens: Beauftragen Sie als Vermieter einen Makler mit der Mietersuche, ist dessen Honorar (nach dem Bestellerprinzip zahlt der Auftraggeber, üblich sind bis zu zwei Nettokaltmieten zzgl. MwSt.) sofort in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar – im Jahr der Zahlung, in der Anlage V.

Wer eine Immobilie zur Eigennutzung kauft, kann die Käuferprovision grundsätzlich nicht absetzen – weder sofort noch über Abschreibung. Private Lebensführung ist steuerlich unbeachtlich. Das betrifft die Mehrheit aller Käufer, seit § 656c BGB bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die hälftige Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer vorschreibt.

Es gibt aber Ausnahmen und Teillösungen:

• Häusliches Arbeitszimmer / betrieblich genutzter Anteil: Wird ein Teil der Immobilie beruflich oder betrieblich genutzt, kann der anteilige Provisionsbetrag über die AfA dieses Anteils wirken.
• Teilvermietung: Vermieten Sie eine Einliegerwohnung, zählt der auf sie entfallende Provisionsanteil zu den Anschaffungsnebenkosten des vermieteten Teils – anteilig abschreibbar.
• Doppelte Haushaltsführung: Beim Kauf einer Zweitwohnung am Arbeitsort können Kosten im Rahmen der gesetzlichen Höchstgrenzen als Werbungskosten relevant werden; hier lohnt die Abstimmung mit dem Steuerberater.
• Gewerbliche Käufer und Kapitalgesellschaften: Für sie ist die Provision Teil der Anschaffungskosten des Betriebsvermögens und wirkt über die Abschreibung gewinnmindernd.

Wichtig für die Praxis: Die Zuordnung steht und fällt mit sauberen Belegen. Bewahren Sie Maklerrechnung, Maklervertrag und Zahlungsnachweis mindestens bis zum Bestandskraft des Steuerbescheids auf – bei Vermietungsobjekten dauerhaft, da die AfA über Jahrzehnte läuft.

Je nach Konstellation landet die Provision an unterschiedlichen Stellen der Steuererklärung:

• Steuerpflichtiger Privatverkauf: Anlage SO (sonstige Einkünfte) – Provision als Veräußerungskosten vom Erlös abziehen.
• Vermietungskauf: Anlage V – Provision in die AfA-Bemessungsgrundlage einrechnen (Gebäudeanteil beachten).
• Mietersuche durch Makler: Anlage V – sofort als Werbungskosten im Zahlungsjahr.
• Betriebliche Nutzung: Anlage EÜR bzw. Bilanz – Aktivierung als Anschaffungsnebenkosten.

Drei typische Fehler kosten bares Geld: Erstens wird die Provision beim Vermietungskauf fälschlich komplett sofort abgesetzt – das Finanzamt korrigiert und es drohen Nachzahlungen. Zweitens vergessen Verkäufer beim steuerpflichtigen Verkauf, neben der Provision auch weitere Veräußerungskosten anzusetzen. Drittens fehlt die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grundstück, sodass das Finanzamt pauschal – oft ungünstig – aufteilt.

Und noch ein Gedanke vor dem Steuerthema: Die beste „Steueroptimierung" ist eine Provision, die ihren Preis wert ist. Ein starker Makler holt beim Verkaufspreis häufig mehr heraus, als die Courtage kostet – ein schwacher kostet doppelt. Prüfen Sie deshalb vor der Beauftragung mit dem kostenlosen Bedarfs-Check, welcher Maklertyp zu Ihrem Objekt passt, und vergleichen Sie Anbieter in Ihrer Region über die neutrale ProfiScore-Rangliste – datenbasiert, ohne gekaufte Plätze.