Maklerübergabe & Objektunterlagen digital 2026? Nein – echtes Thema: Zweitmeinung beim Hausverkauf – final gewählt: Provisionsabrechnung des Maklers prüfen 2026: Fälligkeit, Rechnung & wann Sie nicht

Die Provision ist kein Automatismus. Nach § 652 BGB entsteht der Anspruch nur, wenn vier Voraussetzungen zusammenkommen:

• Wirksamer Maklervertrag: Seit Ende 2020 muss der Maklervertrag über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in Textform geschlossen sein (§ 656a BGB) – eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht. Ohne Textform: kein Provisionsanspruch.
• Maklerleistung: Der Makler muss die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen oder den Vertrag vermittelt haben. Kannten Sie den Käufer nachweislich schon vorher, fehlt die Nachweisleistung.
• Kausalität: Die Maklertätigkeit muss für den Abschluss ursächlich gewesen sein. Kommt der Kauf über einen völlig anderen Weg zustande, entfällt der Anspruch.
• Wirksamer Hauptvertrag: Erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags wird die Provision fällig – nicht bei Reservierung, nicht beim Kaufangebot.

Wichtig: Die Provision wird mit Beurkundung fällig, nicht erst mit Kaufpreiszahlung – es sei denn, der Maklervertrag regelt ausdrücklich etwas anderes. Viele seriöse Makler stellen die Rechnung dennoch erst nach Kaufpreisfluss. Prüfen Sie Ihren Vertrag auf eine solche Fälligkeitsklausel, bevor Sie zahlen. Steht der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung oder wird er später wirksam angefochten bzw. ist er nichtig, entfällt der Provisionsanspruch; bei einem bloßen Rücktritt nach wirksamem Vertrag bleibt er dagegen grundsätzlich bestehen.

Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher gilt seit dem 23.12.2020 das Teilungsprinzip. Ist der Makler für beide Seiten tätig (Doppeltätigkeit), darf er nach § 656c BGB nur von beiden Parteien Provision in gleicher Höhe verlangen. Vereinbart er mit einer Seite weniger oder einen Erlass, gilt das automatisch auch für die andere Seite – verstößt die Vereinbarung dagegen, ist der gesamte Provisionsanspruch nichtig.

Hat nur eine Partei den Makler beauftragt (meist der Verkäufer), kann die Provision nach § 656d BGB auf den Käufer abgewälzt werden – aber maximal zur Hälfte. Der Käufer muss zudem erst zahlen, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil gezahlt hat. Genau hier lohnt die Prüfung: Verlangt der Makler vom Käufer Zahlung, ohne diesen Nachweis zu erbringen, ist die Käuferprovision noch nicht fällig.

Praxis-Check für Ihre Abrechnung:

• Steht im Maklervertrag dieselbe Provisionshöhe für beide Seiten (z. B. je 3,57 % inkl. USt)?
• Wurde Ihnen als Käufer der Zahlungsnachweis des Verkäufers vorgelegt?
• Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, Gewerbe oder ein unbebautes Grundstück? Dann gelten §§ 656c/656d nicht – die Provision ist frei verhandelbar.

Wie das Teilungsprinzip im Detail funktioniert, erklärt unser Ratgeber zur Maklerprovision beim Hausverkauf.

Eine ordnungsgemäße Provisionsrechnung muss als Rechnung nach § 14 UStG unter anderem enthalten: vollständiger Name und Anschrift von Makler und Kunde, Steuernummer oder USt-IdNr., Rechnungsdatum, fortlaufende Rechnungsnummer, Leistungsbeschreibung (Objekt, Kaufvertragsdatum), Nettobetrag, Steuersatz (19 % Umsatzsteuer) und Bruttobetrag. Fehlt davon etwas, können Sie eine korrigierte Rechnung verlangen – gerade Vermieter und gewerbliche Käufer brauchen sie für den Vorsteuerabzug bzw. die steuerliche Geltendmachung.

So hoch fällt die Rechnung bei marktüblichen 3,57 % inkl. USt je Partei (3,0 % netto) typischerweise aus:

• Kaufpreis 150.000 €: 5.355 € je Partei (netto 4.500 € + 855 € USt)
• Kaufpreis 250.000 €: 8.925 € je Partei (netto 7.500 € + 1.425 € USt)
• Kaufpreis 400.000 €: 14.280 € je Partei (netto 12.000 € + 2.280 € USt)
• Kaufpreis 600.000 €: 21.420 € je Partei (netto 18.000 € + 3.420 € USt)
• Kaufpreis 800.000 €: 28.560 € je Partei (netto 24.000 € + 4.560 € USt)

Regional üblich sind auch 2,98 % oder 3,0 % inkl. USt je Seite – maßgeblich ist allein, was im Maklervertrag in Textform vereinbart wurde. Rechnen Sie nach: Bemessungsgrundlage ist der beurkundete Kaufpreis. Wurde im Notarvertrag Inventar (z. B. Einbauküche für 10.000 €) separat ausgewiesen, prüfen Sie, ob der Maklervertrag die Provision nur auf den Immobilienkaufpreis bezieht. Weicht der Prozentsatz in der Rechnung vom Vertrag ab, zahlen Sie nur den vereinbarten Satz.

In diesen Konstellationen können Sie die Zahlung ganz oder teilweise verweigern:

• Kein Maklervertrag in Textform (§ 656a BGB) – häufig bei spontanen Besichtigungen ohne dokumentierte Provisionsvereinbarung.
• Verstoß gegen § 656c BGB: Ungleiche Provisionssätze bei Doppeltätigkeit machen den gesamten Anspruch nichtig.
• Fehlender Zahlungsnachweis des Erstschuldners bei abgewälzter Provision (§ 656d BGB) – Fälligkeit tritt nicht ein.
• Vorkenntnis: Sie kannten das Objekt bzw. den Vertragspartner nachweislich vor der Maklertätigkeit.
• Wirksamer Widerruf: Wurde der Maklervertrag im Fernabsatz geschlossen und fehlte die Widerrufsbelehrung, können Verbraucher auch nach Vertragsschluss noch widerrufen – Details im Ratgeber Widerrufsrecht beim Maklervertrag.
• Verflechtung: Ist der Makler wirtschaftlich mit dem Verkäufer identisch oder eng verflochten, entfällt der Anspruch.

Praktisches Vorgehen: Zahlen Sie bei Zweifeln nicht vorschnell, sondern fordern Sie den Makler schriftlich auf, Vertrag, Leistungsnachweis und ggf. den Zahlungsnachweis der Gegenseite vorzulegen. Bereits gezahlte, nicht geschuldete Provision können Sie nach Bereicherungsrecht zurückfordern – der Provisionsanspruch selbst verjährt in der regelmäßigen Frist von drei Jahren zum Jahresende.

Die beste Absicherung bleibt die Maklerwahl vor dem Verkauf: Transparente Provisionsvereinbarungen und saubere Abrechnungen sind ein Qualitätsmerkmal, das der ProfiScore mit abbildet. Mit dem Bedarfs-Check finden Sie Makler, die Konditionen von Anfang an offen legen – dann ist die Rechnung am Ende nur noch eine Formalie.