Maklervertrag beim Hausverkauf 2026: Alleinauftrag, Laufzeit & Kündigung – worauf Verkäufer achten müssen

Beim einfachen Maklerauftrag dürfen Sie mehrere Makler beauftragen und jederzeit selbst verkaufen. Klingt flexibel – hat aber einen Haken: Kein Makler ist zur Tätigkeit verpflichtet, und keiner investiert ernsthaft in Fotos, Exposé oder Vermarktung, wenn ein Konkurrent ihm den Abschluss wegschnappen kann. In der Praxis führt der einfache Auftrag oft zu Mehrfach-Inseraten desselben Objekts – was bei Kaufinteressenten den Eindruck eines „Ladenhüters“ erweckt und den Preis drückt.

Beim Alleinauftrag beauftragen Sie genau einen Makler, der im Gegenzug zur aktiven Vermarktung verpflichtet ist. Sie selbst dürfen weiterhin privat verkaufen, ohne Provision zu schulden. Der qualifizierte Alleinauftrag geht einen Schritt weiter: Hier verpflichten Sie sich, auch Interessenten, die direkt auf Sie zukommen, an den Makler zu verweisen. Wichtig: Eine solche Verweisungsklausel ist per Formularvertrag (AGB) nach ständiger BGH-Rechtsprechung nur wirksam, wenn sie individuell ausgehandelt wird – als vorformulierte Standardklausel ist sie regelmäßig unwirksam.

Für die meisten Verkäufer ist der (qualifizierte) Alleinauftrag mit klar begrenzter Laufzeit die beste Wahl – vorausgesetzt, der Makler ist nachweislich gut. Genau dafür gibt es den datenbasierten ProfiScore: keine gekauften Plätze, sondern ein neutrales Ranking nach Leistung.

Seit Ende 2020 gelten für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher zwei zentrale Regeln (§§ 656a–656d BGB): Erstens muss der Maklervertrag in Textform geschlossen werden – E-Mail genügt, mündliche Absprachen sind nichtig. Zweitens gilt das Prinzip der Provisionsteilung: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer höchstens so viel Provision zahlen wie der Verkäufer. Eine vollständige Abwälzung auf den Käufer ist bei diesen Objekten unzulässig; üblich ist die hälftige Teilung, z. B. je 1,5–3,57 % inkl. MwSt. je Seite, regional unterschiedlich. Details dazu im Ratgeber zur Maklercourtage.

Wird der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder per Fernkommunikation (Telefon, E-Mail, Online-Formular) geschlossen, steht Verbrauchern ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu (§§ 312g, 355 BGB). Der Makler muss ordnungsgemäß belehren – fehlt die Belehrung, verlängert sich die Widerrufsfrist auf 12 Monate und 14 Tage. Achtung: Wer den Makler ausdrücklich auffordert, sofort vor Fristablauf tätig zu werden, kann bei erfolgreicher Vermittlung trotz Widerrufs zum Wertersatz verpflichtet sein.

Prüfen Sie außerdem, ob der Vertrag die Provisionshöhe eindeutig beziffert (Prozentsatz inklusive Mehrwertsteuer) und den Provisionsanspruch klar an den notariellen Kaufvertragsabschluss knüpft – nicht an bloße Reservierungen oder Vorverträge.

Ein unbefristeter einfacher Maklervertrag ist jederzeit kündbar. Anders der Alleinauftrag: Er wird üblicherweise befristet geschlossen und ist während der Laufzeit ordentlich nicht kündbar – nur außerordentlich aus wichtigem Grund (etwa bei nachweislicher Untätigkeit des Maklers, grober Pflichtverletzung oder zerstörtem Vertrauensverhältnis). Als angemessen gelten in der Rechtsprechung je nach Objekt typischerweise 6 bis 8 Monate; deutlich längere Bindungen in Formularverträgen können unwirksam sein.

Vorsicht bei automatischen Verlängerungsklauseln: Eine Klausel, die den Vertrag stillschweigend immer wieder verlängert, ohne dass Sie mit angemessener Frist kündigen können, benachteiligt Verkäufer unangemessen. Akzeptabel ist allenfalls eine Verlängerung um überschaubare Zeiträume mit klarer Kündigungsmöglichkeit. Besser: feste Laufzeit vereinbaren und bei Bedarf bewusst verlängern – das hält den Druck auf den Makler hoch.

Ebenfalls kritisch ist die nachvertragliche Provisionspflicht: Kommt der Kaufvertrag erst nach Vertragsende zustande, aber mit einem Interessenten, den der Makler nachweislich während der Laufzeit vermittelt hat, schuldet der Verkäufer in der Regel trotzdem Provision (Kausalität der Maklerleistung). Lassen Sie sich daher am Vertragsende eine Liste der nachgewiesenen Interessenten aushändigen – so wissen beide Seiten, für wen der Anspruch fortbesteht.

Diese Klauseln sollten Verkäufer 2026 kritisch prüfen oder streichen lassen:

• Aufwendungsersatz pauschal: Pauschale „Bearbeitungsgebühren“ oder erfolgsunabhängige Kostenerstattungen ohne konkreten Nachweis sind in Formularverträgen regelmäßig unwirksam – der Makler wird grundsätzlich nur bei Erfolg bezahlt.
• Reservierungsgebühren: Klauseln, die Kaufinteressenten Gebühren für die „Reservierung“ abverlangen, hat der BGH 2023 in AGB-Form gekippt (Urteil vom 20.04.2023, Az. I ZR 113/22).
• Verkaufsverbot an Eigeninteressenten ohne individuelle Aushandlung (siehe qualifizierter Alleinauftrag).
• Vertragsstrafen bei Eigenverkauf oder vorzeitiger Beendigung – in AGB meist unwirksam, aber ein Warnsignal für die Vertragskultur des Maklers.
• Doppeltätigkeit ohne Offenlegung: Der Makler darf für beide Seiten tätig sein, muss dies aber transparent machen und unparteiisch vermitteln.

Ein seriöser Makler hat solche Klauseln nicht nötig – er überzeugt durch Leistung: fundierte Wertermittlung, professionelles Exposé, dokumentierte Vermarktungsaktivitäten und regelmäßige Berichte. Vereinbaren Sie im Vertrag konkrete Leistungspflichten (Portale, Exposé-Qualität, Reporting-Intervalle), dann haben Sie im Streitfall auch einen Kündigungshebel.

Bevor Sie unterschreiben: Vergleichen Sie mehrere Makler Ihrer Region neutral über den ProfiScore und klären Sie mit dem kostenlosen Bedarfs-Check, welcher Vertragstyp und welches Leistungspaket zu Ihrem Objekt passt. Zwei bis drei Erstgespräche kosten nichts – ein schlechter Maklervertrag dagegen schnell mehrere Monate Vermarktungszeit.