Maklervertrag kündigen 2026: Fristen, Alleinauftrag & wie Sie ohne Provisionsfalle aussteigen

Beim einfachen Maklerauftrag ist die Kündigung unproblematisch: Der Makler ist nicht zur Tätigkeit verpflichtet, Sie dürfen parallel weitere Makler beauftragen und selbst verkaufen. Ein solcher Vertrag kann in der Regel jederzeit ohne Frist beendet werden — Provision fällt nur an, wenn der Makler tatsächlich den Käufer nachgewiesen oder vermittelt hat.

Anders beim Alleinauftrag: Hier verpflichtet sich der Makler zur aktiven Tätigkeit, im Gegenzug verzichten Sie darauf, weitere Makler einzuschalten. Solche Verträge werden meist mit einer festen Laufzeit geschlossen — üblich und von der Rechtsprechung regelmäßig akzeptiert sind etwa sechs Monate. Deutlich längere Bindungen in vorformulierten Verträgen können unwirksam sein, weil sie den Auftraggeber unangemessen benachteiligen.

Der qualifizierte Alleinauftrag geht noch weiter: Hier müssen Sie sogar Interessenten, die sich direkt bei Ihnen melden, an den Makler verweisen. Solche Klauseln sind nur wirksam, wenn sie individuell ausgehandelt wurden — als vorformulierte AGB-Klausel halten sie einer gerichtlichen Kontrolle häufig nicht stand. Prüfen Sie also zuerst, was genau Sie unterschrieben haben, bevor Sie kündigen.

Ein befristeter Alleinauftrag endet grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit — eine ordentliche Kündigung vor Fristende ist ohne entsprechende Vertragsklausel meist nicht vorgesehen. Achten Sie deshalb auf Verlängerungsklauseln: Viele Verträge verlängern sich automatisch, wenn nicht rechtzeitig (oft vier Wochen vor Ablauf) gekündigt wird. Solche Klauseln sind zulässig, wenn die Verlängerung nicht unangemessen lang ausfällt.

Ein unbefristeter Maklervertrag kann dagegen jederzeit gekündigt werden — beim einfachen Auftrag ohnehin, beim unbefristeten Alleinauftrag je nach Vertragsgestaltung mit angemessener Frist. Kündigen Sie immer schriftlich (nachweisbar per Einschreiben oder mit Empfangsbestätigung) und lassen Sie sich das Vertragsende bestätigen.

Wichtig für Verbraucher: Wurde der Vertrag per E-Mail, Telefon oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen, besteht ein 14-tägiges Widerrufsrecht — bei fehlender Belehrung sogar deutlich länger. Details dazu finden Sie in unserem Ratgeber zum Widerrufsrecht beim Maklervertrag. Prüfen Sie vor jeder Kündigung, ob der Widerruf der einfachere Weg ist.

Auch ein befristeter Alleinauftrag kann außerordentlich aus wichtigem Grund gekündigt werden (§ 314 BGB), wenn Ihnen das Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar ist. Anerkannte Gründe sind unter anderem:

• Dauerhafte Untätigkeit trotz Tätigkeitspflicht — keine Vermarktung, kein Exposé, keine Interessentenansprache
• Grobe Pflichtverletzungen, etwa Vermarktung ohne Absprache zu einem falschen Preis oder Weitergabe vertraulicher Daten
• Zerstörtes Vertrauensverhältnis, z. B. durch Täuschung über Interessenten oder verschwiegene Doppeltätigkeit zu Ihren Lasten
• Wegfall der Verkaufsabsicht aus nachvollziehbaren persönlichen Gründen — hier kommt es auf die Vertragsgestaltung und den Einzelfall an

Wichtig: Bei behebbaren Pflichtverletzungen müssen Sie den Makler in der Regel zunächst abmahnen und ihm eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen. Dokumentieren Sie die Versäumnisse schriftlich (Datum, Vorgang, fehlende Reaktion) — diese Beweise entscheiden im Streitfall.

Wer sich diesen Ärger ersparen will, wählt von Anfang an sorgfältig: Der ProfiScore bewertet Makler neutral und datenbasiert nach nachprüfbaren Kriterien — ohne gekaufte Plätze. So sinkt das Risiko, überhaupt in eine Kündigungssituation zu geraten.

Die Kündigung beendet den Vertrag — nicht aber automatisch jeden Provisionsanspruch. Der Klassiker: Sie kündigen, verkaufen später privat oder über einen neuen Makler — und der Käufer ist ein Interessent, den der erste Makler nachgewiesen hatte. Bleibt dessen ursprüngliche Tätigkeit für den Abschluss ursächlich, kann der Provisionsanspruch aus dem Nachweis fortbestehen. Viele Verträge enthalten zudem Nachwirkungsklauseln, die dies für einen Zeitraum nach Vertragsende ausdrücklich regeln.

So schützen Sie sich:

• Fordern Sie bei Vertragsende eine schriftliche Interessentenliste aller vom Makler nachgewiesenen Kontakte an
• Legen Sie diese Liste einem neuen Makler offen, damit keine Doppelprovision droht
• Prüfen Sie Aufwendungsersatzklauseln: Pauschaler Ersatz für Werbekosten ist nur in engen Grenzen zulässig — verlangen Sie konkrete Nachweise, eine verdeckte Erfolgsprovision ohne Erfolg ist unzulässig
• Vorsicht bei Vertragsstrafen für Direktverkäufe: Solche Klauseln in Formularverträgen sind häufig unwirksam, sollten aber anwaltlich geprüft werden

Und danach? Bevor Sie den nächsten Vertrag unterschreiben, klären Sie mit unserem Bedarfs-Check, welcher Maklertyp zu Ihrer Immobilie passt — und vereinbaren Sie eine moderate Erstlaufzeit mit klar definierten Tätigkeitspflichten (Exposé-Termin, Vermarktungskanäle, Reporting-Rhythmus). Wer diese Punkte schriftlich fixiert, kündigt selten — und wenn doch, dann mit starker Position.