Recht & Steuern

Nachlassverzeichnis war gestern? Nein – echtes Thema: Erbschein & Grundbuchberichtigung beim Hausverkauf 2026: Kosten, Dauer & wann Sie ohne Erbschein verkaufen

31. Oktober 2026 · 9 Min. Lesezeit

Wer ein Haus erbt und verkaufen will, stößt schnell auf zwei Hürden: Der Käufer, dessen Bank und der Notar wollen einen Nachweis der Erbenstellung sehen – und im Grundbuch steht noch der Verstorbene. Ohne geklärte Eigentumslage kein Notartermin, keine Auflassung, kein Kaufpreis. Viele Erben beantragen reflexartig einen Erbschein und zahlen dafür mehrere hundert bis tausende Euro – obwohl es in vielen Fällen eine kostenlose oder deutlich günstigere Alternative gibt.

Dieser Ratgeber erklärt, wann der Erbschein wirklich nötig ist, wann ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll genügt, was Erbschein und Grundbuchberichtigung nach GNotKG kosten, welche Fristen gelten – und wie Sie den Verkauf einer Erbimmobilie so vorbereiten, dass Nachlassgericht und Grundbuchamt nicht zum Flaschenhals werden.

Erbschein: Wann Sie ihn brauchen – und wann nicht

Der Erbschein (§§ 2353 ff. BGB) ist das amtliche Zeugnis des Nachlassgerichts über die Erbenstellung. Für den Hausverkauf ist entscheidend: Das Grundbuchamt verlangt für die Umschreibung grundsätzlich einen Erbnachweis nach § 35 Grundbuchordnung (GBO). Das kann der Erbschein sein – muss es aber nicht.

Kein Erbschein nötig ist in der Regel, wenn ein notarielles Testament oder ein notarieller Erbvertrag vorliegt. Dann genügen die beglaubigte Abschrift der Verfügung plus das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts als Nachweis gegenüber Grundbuchamt und – nach BGH-Rechtsprechung – grundsätzlich auch gegenüber Banken. Nur wenn das Grundbuchamt die Erbfolge aus der notariellen Urkunde nicht eindeutig ableiten kann (z. B. bei auslegungsbedürftigen Formulierungen oder Pflichtteilsstrafklauseln), darf es doch einen Erbschein verlangen.

Erbschein zwingend nötig ist dagegen praktisch immer bei: gesetzlicher Erbfolge ohne Testament, nur privatschriftlichem (handschriftlichem) Testament sowie bei unklaren oder streitigen Erbverhältnissen. Bei einer Erbengemeinschaft weist ein gemeinschaftlicher Erbschein alle Miterben mit ihren Quoten aus – für den Verkauf müssen dann ohnehin alle Miterben gemeinsam handeln, wie wir im Ratgeber zur Erbengemeinschaft erläutern. Prüfen Sie also zuerst, welche Verfügung vorliegt, bevor Sie Geld für einen Erbschein ausgeben.

Kosten & Dauer: Erbschein nach GNotKG realistisch kalkulieren

Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und bemessen sich am Nachlasswert nach Abzug der Erblasserschulden. Für den Erbschein fallen zwei Gebühren an: eine 1,0-Gebühr für die Erteilung (Nr. 12210 KV GNotKG) und eine weitere 1,0-Gebühr für die in der Regel erforderliche eidesstattliche Versicherung (beim Nachlassgericht oder Notar).

Zur Orientierung nach der Gebührentabelle B des GNotKG (jeweils 1,0-Gebühr, also beim Erbschein meist doppelt anzusetzen): - Nachlasswert 200.000 € → 435 € je Gebühr, zusammen rund 870 € - Nachlasswert 500.000 € → 935 € je Gebühr, zusammen rund 1.870 € - Nachlasswert 1.000.000 € → 1.735 € je Gebühr, zusammen rund 3.470 €

Hinzu kommen ggf. Auslagen und Umsatzsteuer beim Notar. Die Dauer variiert stark: In unkomplizierten Fällen stellen Nachlassgerichte den Erbschein innerhalb weniger Wochen aus; bei fehlenden Urkunden (Geburts-, Heirats-, Sterbeurkunden), Auslandsbezug oder Erbenstreit können mehrere Monate vergehen. Für den Verkaufsfahrplan heißt das: Erbnachweis zuerst klären, dann vermarkten – sonst steht der beurkundungsbereite Käufer da, während das Nachlassgericht noch prüft. Ein erfahrener Makler mit hohem ProfiScore kennt diese Abläufe und taktet die Vermarktung entsprechend.

Grundbuchberichtigung: Ablauf – und die wichtige Zwei-Jahres-Frist

Stirbt der Eigentümer, wird das Grundbuch unrichtig – die Erben sind kraft Gesetzes (Gesamtrechtsnachfolge, § 1922 BGB) bereits Eigentümer, auch wenn noch der Erblasser eingetragen ist. Die Grundbuchberichtigung (§ 82 GBO) stellt die Übereinstimmung wieder her: Sie beantragen beim Grundbuchamt die Umschreibung und legen den Erbnachweis vor (Erbschein oder notarielle Verfügung mit Eröffnungsprotokoll).

Der wichtigste Spartipp: Nach Nr. 14110 KV GNotKG ist die Grundbuchberichtigung gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird. Danach fällt eine volle Eintragungsgebühr nach dem Immobilienwert an – bei einem Haus im Wert von 500.000 € sind das 935 €. Wer die Immobilie behalten will, sollte die Frist also nicht verstreichen lassen.

Für den zeitnahen Verkauf gibt es sogar eine Abkürzung: Eine vorherige Eintragung der Erben ist nicht zwingend erforderlich, wenn die Erben direkt an den Käufer verkaufen. Das Grundbuchamt kann den Käufer unmittelbar eintragen, sofern der Erbnachweis vorliegt (sogenannte Voreintragungsausnahme, § 40 GBO). Das spart einen Verfahrensschritt – der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, koordiniert das. Wie der Beurkundungstermin insgesamt abläuft, lesen Sie im Ratgeber zum Notartermin beim Hausverkauf.

Verkaufsfahrplan für Erben: So vermeiden Sie Verzögerungen und Doppelkosten

Die typische Reihenfolge für den reibungslosen Verkauf einer Erbimmobilie:

1. Verfügung prüfen: Notarielles Testament/Erbvertrag vorhanden? Dann Eröffnungsprotokoll abwarten – meist kein Erbschein nötig.
2. Erbnachweis beschaffen: Falls doch erforderlich, Erbschein früh beantragen (Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Erblassers); Urkunden vollständig einreichen, das beschleunigt spürbar.
3. Grundbuch & Lasten klären: Grundbuchauszug anfordern, Grundschulden der Abteilung III prüfen – zur Lastenfreistellung haben wir einen eigenen Ratgeber.
4. Wert ermitteln & Steuern prüfen: Verkehrswert realistisch ansetzen; Spekulationssteuer greift bei Erben nur, wenn der Erblasser innerhalb der Zehnjahresfrist angeschafft hatte – die Frist läuft beim Erben weiter. Auch die Erbschaftsteuer-Erklärung nicht vergessen.
5. Vermarktung starten: Erst wenn der Erbnachweis gesichert ist, verbindlich inserieren.

Gerade bei Erbengemeinschaften zahlt sich ein neutraler Profi aus, der zwischen Miterben moderiert, die Unterlagen koordiniert und den Verkauf rechtssicher bis zur Kaufpreiszahlung begleitet. Über den Bedarfs-Check finden Sie heraus, welcher Makler zu Ihrer Situation passt – und mit dem datenbasierten ProfiScore vergleichen Sie Makler in Ihrer Region neutral und ohne gekaufte Plätze. So wird aus der geerbten Immobilie kein Dauerprojekt, sondern ein sauber abgewickelter Verkauf.

Häufige Fragen

Kann ich ein geerbtes Haus ganz ohne Erbschein verkaufen?

Ja, wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll vorliegt und die Erbfolge daraus eindeutig hervorgeht (§ 35 GBO). Bei gesetzlicher Erbfolge oder nur handschriftlichem Testament führt am Erbschein dagegen praktisch kein Weg vorbei. Im Zweifel klärt der beurkundende Notar vorab mit dem Grundbuchamt, welcher Nachweis akzeptiert wird.

Was kostet die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall?

Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Umschreibung auf die Erben nach Nr. 14110 KV GNotKG gebührenfrei – es fallen nur die Kosten des Erbnachweises an. Danach wird eine volle Gebühr nach dem Immobilienwert fällig, z. B. 935 € bei 500.000 € Wert. Beim direkten Verkauf an einen Käufer kann die Voreintragung der Erben sogar ganz entfallen (§ 40 GBO).

Wie lange dauert es, bis der Erbschein erteilt wird?

In einfachen Fällen mit vollständigen Urkunden erteilen Nachlassgerichte den Erbschein oft innerhalb weniger Wochen. Bei fehlenden Personenstandsurkunden, Auslandsbezug, vielen Miterben oder Streit über die Erbfolge kann es mehrere Monate dauern. Planen Sie den Verkaufsstart deshalb erst, wenn der Erbnachweis gesichert ist – sonst riskieren Sie, dass beurkundungsbereite Käufer abspringen.

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