Notarkosten beim Immobilienverkauf 2026: Was Verkäufer & Käufer wirklich zahlen

In Deutschland gilt beim Immobilienkauf eine klare Praxisregel: Die Notarkosten trägt grundsätzlich der Käufer. Das ist keine zwingende gesetzliche Vorschrift, sondern eine im deutschen Immobilienmarkt etablierte Verkehrssitte, die in Kaufverträgen regelmäßig so vereinbart wird. Abweichungen sind theoretisch möglich, in der Praxis aber unüblich.

Verkäufer tragen eigene, abgrenzbare Notarkosten, die aus ihrer Sphäre entstehen:

• Käufer zahlen: Beurkundung des Kaufvertrags, Eintragung der Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung im Grundbuch, ggf. Bestellung einer neuen Grundschuld
• Verkäufer zahlen: Löschung bestehender Grundschulden, Löschung eingetragener Rechte Dritter (z. B. Wohnrechte, Nießbrauch), Löschungsbewilligungen der finanzierenden Bank

Die Kosten für eine Grundschuldlöschung liegen je nach Grundschuldhöhe typischerweise zwischen 200 und 600 Euro – berechnet nach denselben GNotKG-Tabellen, aber mit dem deutlich niedrigeren Geschäftswert der Grundschuld.

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Notargebühren sind in Deutschland gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt – der Notar darf weder mehr noch weniger verlangen. Die Basis für jede Gebührenberechnung bildet die Kostenwerttabelle in Anlage 2 zum GNotKG. Aus dem Geschäftswert (= Kaufpreis) ergibt sich zunächst eine sogenannte Vollgebühr (1,0), die dann je nach Gebührentatbestand mit einem bestimmten Faktor multipliziert wird.

Die wichtigsten Gebührentatbestände im Überblick

• Beurkundungsgebühr (KV Nr. 21100): 2,0-fache Vollgebühr – das ist die Hauptgebühr für die Beurkundung des Kaufvertrags
• Vollzugsgebühr (KV Nr. 22110): 0,5-fache Vollgebühr – für die Abwicklung (Fälligkeitsmitteilung, Koordination Lastenfreistellung)
• Betreuungsgebühr (KV Nr. 22200): 0,5-fache Vollgebühr – für die laufende Betreuung der Parteien
• Auflassungsvormerkung (Grundbuchamt, KV Nr. 14150): 0,5-fache Vollgebühr (staatliche Grundbuchgebühr)
• Eigentumsumschreibung (Grundbuchamt, KV Nr. 14110): 1,0-fache Vollgebühr (staatliche Grundbuchgebühr)
• Grundschuldbestellung (KV Nr. 21200, falls neue Finanzierung): 1,0-fache Vollgebühr auf den Grundschuldbetrag

Hinzu kommen Auslagen (Post, Telekommunikation pauschal 20 €) sowie 19 % Mehrwertsteuer auf alle Notargebühren (nicht auf staatliche Grundbuchgebühren).

Schritt-für-Schritt-Beispiel: Kaufpreis 350.000 Euro

Die Vollgebühr für einen Geschäftswert von 350.000 Euro beträgt laut GNotKG-Tabelle (Anlage 2) 935 Euro.

Dazu kommen die staatlichen Grundbuchgebühren (keine MwSt.):

Gesamtkosten bei 350.000 Euro Kaufpreis (ohne neue Grundschuldbestellung): ca. 4.760 Euro – das entspricht rund 1,36 % des Kaufpreises.

Beauftragt der Käufer zusätzlich eine neue Grundschuldbestellung (z. B. 280.000 € Finanzierung), kommen nochmals ca. 800–900 € Notar- und Grundbuchgebühren hinzu.

Vergleichswerte für andere Kaufpreise

Die Vollgebühr nach GNotKG-Tabelle beträgt:

• Bei 200.000 €: Vollgebühr 546 € → Gesamtkosten (ohne neue Grundschuld) ca. 2.700–2.900 € (ca. 1,35–1,45 %)
• Bei 350.000 €: Vollgebühr 935 € → Gesamtkosten ca. 4.600–5.000 € (ca. 1,30–1,43 %)
• Bei 600.000 €: Vollgebühr 1.470 € → Gesamtkosten ca. 7.200–7.800 € (ca. 1,20–1,30 %)

Die prozentuale Belastung sinkt mit steigendem Kaufpreis, weil die GNotKG-Tabelle in festen Wertbändern (nicht linear) aufgebaut ist. Die genaue Tabelle ist im GNotKG-Volltext auf gesetze-im-internet.de einsehbar; offizielle Erläuterungen bietet die Bundesnotarkammer.

Der Notar beim Immobilienverkauf ist neutraler Amtsträger des Staates – er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern hat beide Parteien rechtssicher und unparteiisch zu beraten. Seine Kernaufgaben:

• Entwurf des Kaufvertrags: Der Notar erstellt den rechtssicheren Vertragsentwurf. Nach dem Deutschen Notarinstitut (DNotI) und dem standesrechtlichen Gebot aus § 17 Abs. 2a BeurkG soll der Vertragsentwurf Verbrauchern mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin vorliegen. Wichtig: Diese 14-Tage-Frist ist keine absolute Zwangsvorschrift mit Nichtigkeitsfolge, sondern eine standesrechtliche Soll-Vorschrift und Empfehlung guter Praxis – ein ohne diese Frist beurkundeter Vertrag ist nicht automatisch unwirksam, kann dem Notar aber standesrechtliche Konsequenzen einbringen und die Beratungsqualität gefährden.
• Beurkundung: Nur ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist rechtswirksam (§ 311b Abs. 1 BGB). Ohne Notar kein gültiger Immobilienverkauf – ein schriftlicher Vertrag ohne Beurkundung wäre schlicht nichtig.
• Auflassungsvormerkung: Schützt den Käufer vor Doppelverkäufen und Zwangshypotheken, indem sein Eigentumsanspruch unmittelbar nach Beurkundung im Grundbuch vorgemerkt wird.
• Kaufpreisfälligkeit koordinieren: Der Notar prüft alle Bedingungen (Vormerkungseintragung, behördliche Genehmigungen, Lastenfreistellungszusagen der Bank des Verkäufers) und gibt erst dann die Fälligkeitsmitteilung heraus.
• Grundbuchantrag: Nach nachgewiesenem Kaufpreiseingang veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Für die Löschung bestehender Grundschulden oder Rechte Dritter entstehen zusätzliche Gebühren, die typischerweise vom Verkäufer getragen werden.

Da Notargebühren gesetzlich zwingend festgelegt sind, gibt es keinen Verhandlungsspielraum beim Notarhonorar selbst. Dennoch lassen sich die Gesamtkosten rund um den Notar durch kluges Vorgehen reduzieren:

1. Kein Notaranderkonto beauftragen (wenn nicht nötig)

Ein Notaranderkonto – bei dem der Kaufpreis treuhänderisch über den Notar fließt – kostet nach KV Nr. 25300 GNotKG eine zusätzliche 0,5-fache Vollgebühr. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € wären das rund 467 € netto extra. Bei privaten Immobilienkäufen ohne besondere Risikokonstellation ist ein Anderkonto nicht erforderlich; die direkte Zahlung nach Fälligkeitsmitteilung ist der Normalfall.

2. Keine unnötigen Vollmachten und Beglaubigungen

Gesondert beglaubigte Vollmachten, die nicht zwingend erforderlich sind, erzeugen eigene Gebührentatbestände. Prüfen Sie mit dem Notar, welche Vollmachten tatsächlich notwendig sind.

3. Grundschuldübernahme prüfen – aber nur unter diesen Bedingungen

Manchmal kann es günstiger sein, wenn der Käufer eine bestehende Grundschuld des Verkäufers übernimmt, statt dass der Verkäufer sie löscht und der Käufer eine neue bestellen lässt. Diese Option ist aber nur dann sinnvoll, wenn alle drei folgenden Bedingungen erfüllt sind:

• Die Grundschuld ist nicht mehr valutiert (d. h. das zugehörige Darlehen ist vollständig abbezahlt) – oder die Bank des Verkäufers stimmt einer Schuldübernahme ausdrücklich zu (§ 415 BGB)
• Die Konditionen des übernommenen Darlehens (Zinssatz, Restlaufzeit) sind für den Käufer günstiger als eine Neufinanzierung
• Die finanzierende Bank des Käufers akzeptiert die Übernahme und verzichtet auf eine Neubestellung

Fehlt eine dieser Bedingungen, birgt die Grundschuldübernahme erhebliche Risiken: Der Käufer haftet mit dem Grundstück für fremde Verbindlichkeiten, ohne davon zu wissen – oder die Bank des Verkäufers verweigert die Zustimmung im Nachhinein. Ohne anwaltliche oder notarielle Prüfung sollte dieser Weg nicht beschritten werden.

4. Inventar und Zubehör korrekt, aber realistisch ansetzen

Einbauküchen, Carports oder Gartenhäuser können als separater Bestandteil des Kaufvertrags ausgewiesen werden, sofern sie tatsächlich eigenständigen Wert haben und der Ansatz dem Verkehrswert entspricht. Das reduziert rechnerisch die Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Achtung: Das Finanzamt prüft solche Aufteilungen kritisch. Übertriebene oder fiktive Wertansätze können als Steuerumgehung gewertet werden und zu Nachforderungen plus Zinsen führen. Eine Küche mit Realwert von 5.000 € als 25.000 € anzusetzen, ist kein legaler Trick, sondern ein Haftungsrisiko.

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Beim Immobilienverkauf fallen auf Verkäuferseite vor allem folgende Kosten an, die häufig unterschätzt werden:

• Spekulationssteuer: Fällig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde (§ 23 EStG). Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert – bei einem Gewinn von 100.000 € und einem Steuersatz von 42 % macht das 42.000 €. Das ist oft der größte Einzelkostenfaktor beim Verkauf.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Lösen Sie ein laufendes Darlehen vor Ende der Zinsbindung ab, kann die Bank eine Entschädigung verlangen. Die Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und aktuellem Zinsniveau ab und kann schnell fünfstellig werden.
• Kosten für die Grundschuldlöschung: Typischerweise 200–600 €, abhängig von der Grundschuldhöhe und den konkreten GNotKG-Tabellenwerten.
• Maklerprovision (falls beauftragt): Seit der gesetzlichen Provisionsregelung (§§ 656a–656d BGB, in Kraft seit Dezember 2020) teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage je hälftig. Übliche Gesamtprovisionen liegen bei 5,95 % bis 7,14 % inkl. MwSt. – jede Seite zahlt also 2,975 % bis 3,57 % des Kaufpreises.

Für den Käufer summieren sich alle Nebenkosten schnell auf 10–15 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % in Bayern/Sachsen bis 6,5 % in Brandenburg/NRW/Thüringen/Schleswig-Holstein), Notarkosten (ca. 1,3–1,5 %) und ggf. Maklerprovision (ca. 3,0–3,6 %).

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