Notarkosten beim Immobilienverkauf 2026: Wer zahlt was und wie viel?

In Deutschland ist der Kaufvertrag über eine Immobilie nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird (§ 311b Abs. 1 BGB). Ein formloser Kaufvertrag – auch schriftlich und unterschrieben – ist rechtlich nichtig. Der Notar übernimmt dabei mehrere Aufgaben:

• Er entwirft den Kaufvertrag auf Basis der Angaben beider Parteien.
• Er beurkundet den Vertrag und liest ihn vollständig vor.
• Er veranlasst die Auflassungsvormerkung im Grundbuch (Eigentumsvorbehalt für den Käufer bis zur vollständigen Zahlung).
• Er wickelt die Kaufpreiszahlung ab – häufig über ein Notaranderkonto – und beantragt die Eigentumsumschreibung.

Der Notar ist eine neutrale Amtsperson. Er vertritt weder Käufer noch Verkäufer einseitig und haftet für seine Beratung.

Notargebühren sind nicht frei verhandelbar. Sie richten sich ausschließlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Grundlage ist der beurkundete Kaufpreis – also der tatsächlich vereinbarte Preis, nicht der Verkehrswert oder ein Schätzwert.

Die Gebühren steigen mit dem Kaufpreis, sind aber nicht linear, sondern folgen einer Staffeltabelle. Als grobe Faustformel gilt: Die Notargebühren betragen ca. 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises – inklusive aller notartypischen Leistungen wie Beurkundung, Auflassungsvormerkung und Vollzug. Hinzu kommen Grundbuchgebühren in ähnlicher Größenordnung, sodass sich für Käufer ein Gesamtblock von rund 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises ergibt.

Beispiel (orientierend, ohne Gewähr für individuelle Abweichungen):

• Kaufpreis 300.000 €: Notargebühren ca. 1.500–2.000 €, Grundbuchgebühren ca. 1.000–1.500 €, Gesamtblock ca. 2.500–3.500 €.
• Kaufpreis 600.000 €: Notargebühren ca. 2.500–3.500 €, Grundbuchgebühren ca. 1.500–2.500 €, Gesamtblock ca. 4.000–6.000 €.

Diese Werte sind Richtwerte. Die genaue Abrechnung hängt von Anzahl und Art der beauftragten Amtshandlungen ab. Ein seriöser Notar erstellt auf Anfrage vorab eine Kostenschätzung.

Die klare Antwort: In Deutschland übernimmt üblicherweise der Käufer den Großteil der Notarkosten sowie die Grundbuchgebühren. Das ist nicht gesetzlich zwingend vorgeschrieben, aber so verbreitet, dass es als Marktstandard gilt und in Kaufverträgen entsprechend formuliert wird.

Was der Verkäufer typischerweise selbst trägt:

• Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden oder Hypotheken im Grundbuch – diese fallen beim Notar und beim Grundbuchamt an und gehen zu Lasten des Verkäufers, weil er das Grundpfandrecht bestellt hat.
• Kosten für etwaige Löschungsbewilligungen der finanzierenden Bank.
• Ggf. Kosten für ein Notaranderkonto, falls dieses auf Wunsch des Verkäufers eingerichtet wird (heute seltener, da Direktzahlung üblich ist).

Verkäufer sollten daher vor Abschluss prüfen, ob noch Grundschulden im Grundbuch eingetragen sind, die gelöscht werden müssen. Die Löschungskosten betragen je nach Grundschuldhöhe typischerweise mehrere Hundert bis über tausend Euro.

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Im Rahmen eines Immobilienkaufs entstehen mehrere einzelne Gebührenpositionen. Die wichtigsten im Überblick:

• Beurkundung des Kaufvertrags: Die Kernleistung des Notars, bemessen am Kaufpreis. Gebührensatz nach GNotKG: 2,0-facher Gebührensatz.
• Auflassungsvormerkung: Schützt den Käufer im Grundbuch, bis der Kaufpreis gezahlt ist und die Eigentumsumschreibung erfolgt. Kosten: 0,5-facher Gebührensatz, trägt typischerweise der Käufer.
• Eigentumsumschreibung im Grundbuch: Nach vollständiger Zahlung beantragt der Notar die Umschreibung. Grundbuchgebühr: ebenfalls am Kaufpreis bemessen.
• Grundschuldbestellung: Wenn der Käufer eine Bankfinanzierung nutzt, wird eine neue Grundschuld eingetragen. Die Beurkundungskosten hierfür trägt der Käufer und richten sich nach der Grundschuldhöhe.
• Notaranderkonto: Wird heute seltener genutzt. Wenn doch, fällt eine zusätzliche Gebühr an – üblicherweise 0,5-facher Gebührensatz plus Auslagen.
• Abwicklung/Vollzug: Administrative Tätigkeiten des Notars (Einholung von Genehmigungen, Korrespondenz mit Behörden) werden pauschal oder nach Aufwand abgerechnet.

Tipp: Bitten Sie den Notar Ihrer Wahl vor dem Beurkundungstermin um eine schriftliche Kostenschätzung. Das ist Ihr gutes Recht und seriöse Notare kommen dieser Bitte nach.

Die kurze Antwort: Kaum. Da Notargebühren gesetzlich festgelegt sind, kann kein Notar günstigere Preise anbieten – auch nicht auf Nachfrage. Wer Ihnen Rabatte auf die gesetzlichen Gebühren verspricht, handelt ordnungswidrig.

Was Sie dennoch tun können:

• Notar frei wählen: In Deutschland können beide Parteien den Notar frei wählen. Üblicherweise schlägt der Käufer den Notar vor, da er den Großteil der Kosten trägt. Als Verkäufer können Sie einen Gegenvorschlag machen, etwa wenn Sie bereits gute Erfahrungen mit einem bestimmten Notar gemacht haben.
• Notaranderkonto vermeiden: Falls nicht zwingend erforderlich, spart der Verzicht auf ein Notaranderkonto Gebühren. Direktzahlung ist heute Standard und in den meisten Fällen sicher.
• Grundschulden vorab klären: Lassen Sie auslaufende oder bereits abbezahlte Grundschulden vor dem Verkauf löschen oder zumindest die Löschungsbewilligung der Bank beschaffen. Das vereinfacht den Ablauf und kann Kosten im Beurkundungstermin reduzieren.
• Kaufpreis realistisch ansetzen: Da Notarkosten am Kaufpreis hängen, hat ein realistisch angesetzter Preis auch auf die Gebühren Einfluss. Ein zu hoch angesetzter Startpreis, der nicht erzielt wird, ändert die Notarkosten nicht rückwirkend – der beurkundete Kaufpreis zählt.

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Damit der Notartermin reibungslos verläuft, sollten Verkäufer einige Punkte im Voraus klären:

• Grundbuchauszug besorgen: Der Notar benötigt einen aktuellen Grundbuchauszug. Sie können ihn beim zuständigen Grundbuchamt oder über berechtigte Dritte anfordern. Makler übernehmen das häufig.
• Finanzierungsbestätigung des Käufers: Bevor ein Beurkundungstermin vereinbart wird, sollte die Finanzierung des Käufers gesichert sein. Platzt der Kauf nach Beurkundung, fallen dennoch Notargebühren an.
• Entwurf prüfen: Der Notar übermittelt den Vertragsentwurf üblicherweise zwei Wochen vor dem Termin. Lesen Sie ihn sorgfältig und klären Sie offene Punkte vorab – Änderungen im Termin selbst verursachen Aufwand.
• Rücktrittsrecht: Es gibt nach Beurkundung kein gesetzliches Widerrufsrecht wie bei anderen Verträgen. Der Kaufvertrag ist bindend, sobald er unterzeichnet und beurkundet ist.
• Fälligkeit der Notarrechnung: Die Notarrechnung ist sofort nach Rechnungsstellung fällig – unabhängig davon, ob der Kaufpreis bereits geflossen ist oder die Eigentumsumschreibung abgeschlossen wurde.

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