Notartermin beim Hausverkauf 2026: Ablauf, Kosten & worauf Verkäufer achten müssen

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie ist in Deutschland nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird (§ 311b Abs. 1 BGB). Ein privatschriftlicher Vertrag – selbst mit Unterschriften beider Seiten – ist nichtig. Der Notar ist dabei neutraler Amtsträger: Er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern sorgt dafür, dass der Vertrag rechtssicher ist und beide Parteien die Folgen verstehen.

Zu den Aufgaben des Notars gehören:

• Vertragsentwurf erstellen und beiden Parteien vorab zusenden
• Grundbuch einsehen und Belastungen (Grundschulden, Wegerechte, Vormerkungen) prüfen
• Beurkundung: Der Vertrag wird im Termin vollständig vorgelesen und erläutert
• Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch veranlassen
• Abwicklung: Kaufpreisfälligkeit überwachen, Löschung alter Grundschulden koordinieren, Eigentumsumschreibung beantragen

Wichtig: Der Notar prüft die rechtliche Seite, nicht die wirtschaftliche. Ob der Kaufpreis marktgerecht ist oder ob versteckte Mängel bestehen, ist nicht sein Thema. Für die Preisfindung und Verhandlung bleibt die Verantwortung bei Ihnen – oder bei einem qualifizierten Makler, dessen Eignung Sie vorab mit unserem Bedarfs-Check klären können.

Der eigentliche Notartermin dauert meist 45 bis 90 Minuten – der gesamte Prozess zieht sich jedoch über Wochen. Der typische Ablauf:

• Beauftragung & Entwurf: Üblicherweise wählt der Käufer den Notar (weil er die Kosten trägt). Der Notar erstellt den Entwurf auf Basis der Eckdaten (Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, Belastungen).
• Prüfungsfrist: Ist eine Partei Verbraucher und die andere Unternehmer, muss der Entwurf mindestens zwei Wochen vor Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Auch bei reinen Privatverkäufen ist diese Frist gängige Praxis – nutzen Sie sie, um jeden Punkt zu prüfen.
• Beurkundungstermin: Der Notar liest den gesamten Vertrag vor, beantwortet Fragen, dann unterschreiben beide Parteien. Änderungen sind bis zur Unterschrift noch möglich.
• Nach dem Termin: Der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung, holt ggf. Löschungsbewilligungen der Bank und Verzichtserklärungen zum gemeindlichen Vorkaufsrecht ein und teilt dem Käufer die Kaufpreisfälligkeit mit.
• Zahlung & Umschreibung: Erst wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, wird der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Von der Beurkundung bis zur Eigentumsumschreibung vergehen in der Praxis häufig vier bis acht Wochen, je nach Auslastung von Grundbuchamt und Bank. Als Verkäufer sollten Sie die Immobilie erst nach vollständigem Zahlungseingang übergeben – Details regelt der Vertrag im Abschnitt zur Besitzübergabe.

Die Notargebühren sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt – Verhandeln oder Rabatte sind gesetzlich ausgeschlossen. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis (Geschäftswert). Für die Beurkundung des Kaufvertrags fällt eine 2,0-Gebühr an, hinzu kommen Gebühren für Vollzug und Betreuung sowie die Kosten des Grundbuchamts.

Als Faustregel sollten Käufer für Notar und Grundbuch zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einplanen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das grob 6.000 bis 8.000 €. Üblicherweise trägt der Käufer diese Kosten – gesetzlich haften allerdings beide Parteien gegenüber dem Notar als Gesamtschuldner. Zahlt der Käufer nicht, kann der Notar sich auch an den Verkäufer wenden.

Verkäufer zahlen typischerweise nur die Kosten, die ihre eigenen Pflichten betreffen: vor allem die Löschung einer bestehenden Grundschuld, die je nach Grundschuldhöhe meist einen niedrigen drei- bis vierstelligen Betrag ausmacht. Wie Sie hier sparen können – etwa durch Übernahme der Grundschuld durch den Käufer – erklärt unser Ratgeber zur Grundschuld beim Hausverkauf. Wichtig zu wissen: Platzt der Verkauf nach Beauftragung des Notars, fallen für den bereits erstellten Entwurf trotzdem Gebühren an.

Die häufigsten Verzögerungen entstehen durch fehlende Unterlagen und ungeklärte Vertragsdetails. Halten Sie als Verkäufer rechtzeitig bereit:

• Aktueller Grundbuchauszug und Angaben zu allen Belastungen
• Ablösedaten Ihrer Bank bei laufendem Kredit (Restschuld, ggf. Vorfälligkeitsentschädigung)
• Gültiger Energieausweis – Pflicht spätestens bei der Besichtigung
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan
• Gültiger Personalausweis oder Reisepass und Ihre Steuer-Identifikationsnummer für den Termin

Typische Fehler, die Sie vermeiden sollten: Mündliche Nebenabreden (etwa zur mitverkauften Einbauküche) sind unwirksam, wenn sie nicht beurkundet werden – alles Wichtige gehört in den Vertrag. Vorsicht auch bei verdeckten Kaufpreisabreden, um Steuern oder Gebühren zu sparen: Sie machen den Vertrag nichtig und sind strafbar. Und: Übergeben Sie Schlüssel und Besitz niemals vor vollständiger Kaufpreiszahlung.

Ein erfahrener Makler koordiniert Unterlagen, Notarwahl und Terminabstimmung und prüft den Entwurf mit Blick auf Ihre Verkäuferinteressen. Über MaklerSieger.de finden Sie datenbasiert bewertete Profis in Ihrer Region – zum Beispiel Makler in Hamburg oder Makler in München – neutral gerankt nach ProfiScore, ohne gekaufte Plätze.