Notartermin beim Hausverkauf 2026: Ablauf, Kosten & worauf Verkäufer beim Kaufvertrag achten müssen

Der Notartermin beginnt lange vor dem eigentlichen Termin. Sobald sich Käufer und Verkäufer einig sind, beauftragt in der Regel der Käufer den Notar – denn er trägt üblicherweise die Notarkosten. Der Notar erstellt einen Kaufvertragsentwurf auf Basis des Grundbuchs und der Angaben beider Parteien. Wichtig: Ist der Käufer Verbraucher und der Verkäufer Unternehmer (oder handelt ein Makler/Bauträger als Unternehmer), gilt die Zwei-Wochen-Frist nach § 17 Abs. 2a BeurkG – der Entwurf muss dem Verbraucher mindestens 14 Tage vor Beurkundung vorliegen. Bei Verkäufen zwischen Privatpersonen ist die Frist nicht zwingend, wird von seriösen Notaren aber meist eingehalten.

Beim Termin selbst liest der Notar den gesamten Vertrag laut vor – das ist gesetzlich vorgeschrieben und dauert bei einem Standardvertrag typischerweise 45 bis 90 Minuten. Beide Parteien können jederzeit Fragen stellen; der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und muss beide Seiten über die rechtliche Tragweite belehren. Er darf jedoch keine wirtschaftliche Beratung leisten: Ob der Kaufpreis angemessen ist, prüft der Notar nicht. Genau hier zahlt sich ein guter Makler oder eine fundierte Wertermittlung im Vorfeld aus.

Nach der Verlesung unterschreiben beide Parteien, anschließend beglaubigt der Notar. Mitzubringen sind: gültiger Personalausweis oder Reisepass, die Steuer-Identifikationsnummer sowie bei Vertretung eine notarielle Vollmacht. Verkäufer sollten außerdem die Ablösedaten ihrer Bank (Restschuld, Ansprechpartner) parat haben, falls noch eine Grundschuld im Grundbuch steht.

Ein weit verbreiteter Irrtum: Mit der Unterschrift wechselt das Eigentum. Tatsächlich ist der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch Eigentümer – und das dauert je nach Grundbuchamt mehrere Wochen bis Monate. Damit keine Seite in Vorleistung geht, sichert der Notar die Abwicklung über einen festen Fahrplan ab:

• Auflassungsvormerkung: Der Notar lässt sie unmittelbar nach Beurkundung in Abteilung II des Grundbuchs eintragen. Sie blockiert den Verkauf an Dritte und schützt den Käufer.
• Lastenfreistellung: Bestehende Grundschulden des Verkäufers werden abgelöst; die Bank erteilt die Löschungsbewilligung meist nur gegen Zahlung der Restschuld direkt aus dem Kaufpreis.
• Fälligkeitsmitteilung: Erst wenn Vormerkung, Löschungsunterlagen und – falls nötig – der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht vorliegen, fordert der Notar den Käufer zur Zahlung auf. Üblich ist eine Zahlungsfrist von 10 bis 14 Tagen.
• Übergabe: Besitz, Nutzen und Lasten gehen vertragsgemäß meist mit vollständiger Kaufpreiszahlung über – nicht mit der Unterschrift.

Von der Beurkundung bis zum Geldeingang vergehen in der Praxis typischerweise vier bis acht Wochen. Ein Notaranderkonto ist heute die Ausnahme und nur bei besonderem Sicherungsbedürfnis sinnvoll (z. B. vorzeitige Schlüsselübergabe), da es zusätzliche Gebühren auslöst. Die Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung ist der Standardweg und für beide Seiten sicher.

Die Notar- und Grundbuchkosten sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt – Verhandeln ist hier weder möglich noch nötig. Als Faustregel gelten rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuchamt zusammen. Üblicherweise trägt der Käufer diese Kosten; der Verkäufer zahlt nur die Löschung seiner eigenen Grundschuld.

Rechenbeispiel bei 400.000 € Kaufpreis (Werte nach GNotKG-Tabelle, gerundet, zzgl. Auslagen und 19 % USt auf Notargebühren):

• Beurkundung Kaufvertrag (2,0-Gebühr): ca. 1.570 €
• Vollzugs- und Betreuungsgebühren (je 0,5): ca. 785 €
• Grundbuch: Auflassungsvormerkung (0,5) + Eigentumsumschreibung (1,0): ca. 1.178 €
• Gesamt für den Käufer: grob 3.500 bis 4.500 € inklusive Auslagen und Umsatzsteuer – dazu kommt die Eintragung seiner Finanzierungsgrundschuld (bei 320.000 € Darlehen nochmals rund 1.000 bis 1.500 €).

Für den Verkäufer fällt die Löschung einer eingetragenen Grundschuld an: Bei 250.000 € Grundschuldbetrag sind das etwa 300 bis 500 € für Notar (Löschungsbewilligung) und Grundbuchamt zusammen. Wichtig zu wissen: Platzt der Verkauf nach Beurkundung, bleiben die bereits entstandenen Notarkosten trotzdem fällig – ein Grund mehr, die Bonität des Käufers vorher zu prüfen. Erfahrene Makler verlangen dafür eine Finanzierungsbestätigung der Bank vor dem Notartermin; welche Makler in Ihrer Stadt hier sauber arbeiten, zeigt der neutrale Vergleich auf MaklerSieger.

Der Vertragsentwurf ist kein Formular zum Durchwinken. Verkäufer sollten vor allem diese Punkte kontrollieren:

• Gewährleistungsausschluss: Der übliche Ausschluss der Sachmängelhaftung schützt nur, wenn Sie bekannte Mängel offengelegt haben. Verschwiegene Mängel (z. B. Feuchtigkeit im Keller, Hausbockbefall) führen trotz Ausschluss zur Haftung wegen Arglist – dokumentieren Sie Offenlegungen daher im Vertrag oder Protokoll.
• Kaufpreisfälligkeit und Übergabetermin: Passen die Fristen zu Ihrem eigenen Zeitplan (Umzug, Anschlusskauf)? Vermeiden Sie eine Schlüsselübergabe vor vollständiger Zahlung.
• Mitverkauftes Inventar: Küche, Markise, Gartenhaus – einzeln aufführen. Ein realistisch ausgewiesener Inventaranteil senkt zudem die Grunderwerbsteuer des Käufers, darf aber nicht künstlich aufgebläht werden.
• Vollstreckungsunterwerfung des Käufers: Sie erlaubt Ihnen, den Kaufpreis ohne Klage zu vollstrecken – eine sinnvolle Absicherung, die im Vertrag stehen sollte.
• Energieausweis und Erschließungskosten: Die Übergabe des Energieausweises ist Pflicht; offene Erschließungs- oder Straßenausbaubeiträge sollten klar zugeordnet sein.

Unsicher, ob der Entwurf fair ist? Fragen an den Notar kosten nichts extra – die Beratung zum beurkundeten Geschäft ist in der Gebühr enthalten. Nutzen Sie die Zeit zwischen Entwurf und Termin konsequent. Und wer noch am Anfang steht: Der kostenlose Bedarfs-Check zeigt in wenigen Minuten, ob sich für Ihren Verkauf ein Makler lohnt und welcher Profi zu Ihrer Immobilie passt – neutral bewertet nach ProfiScore, ohne gekaufte Plätze.