Notartermin & Kaufvertrag beim Hausverkauf 2026: Ablauf, Kosten & typische Fallstricke

Der Prozess beginnt deutlich vor dem eigentlichen Termin: Sobald sich Verkäufer und Käufer über Preis und Konditionen einig sind, beauftragt in der Regel der Käufer den Notar – er trägt üblicherweise auch die Notarkosten. Der Notar erstellt einen Vertragsentwurf, den beide Parteien vorab erhalten. Wichtig: Ist der Käufer Verbraucher und der Verkäufer Unternehmer (z. B. Bauträger), gilt nach § 17 Abs. 2a BeurkG eine Zwei-Wochen-Frist zwischen Zusendung des Entwurfs und Beurkundung. Bei Verkäufen zwischen Privatpersonen ist diese Frist nicht zwingend, wird aber von seriösen Notaren als Orientierung empfohlen.

Beim Termin selbst verliest der Notar den gesamten Vertrag wörtlich – das ist gesetzlich vorgeschrieben und dauert je nach Vertragsumfang meist 45 bis 90 Minuten. Beide Parteien können jederzeit Fragen stellen; der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und muss beide Seiten über die rechtliche Tragweite belehren. Er darf jedoch keine wirtschaftliche Beratung leisten: Ob der Kaufpreis angemessen ist, prüft er nicht. Genau hier zahlt sich ein guter Makler aus – wer noch keinen hat, findet über den Bedarfs-Check heraus, welche Unterstützung sinnvoll ist.

Zum Termin mitbringen sollten Verkäufer: - Gültigen Personalausweis oder Reisepass (bei Ehepaaren: beide Eigentümer müssen erscheinen oder eine notarielle Vollmacht vorlegen) - Steuerliche Identifikationsnummer (wird für die Veräußerungsanzeige ans Finanzamt benötigt) - Angaben zur finanzierenden Bank und zur Restschuld, falls noch eine Grundschuld eingetragen ist - Ggf. Erbschein oder notarielles Testament, wenn der Verkäufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch steht

Die Gebühren sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt – verhandeln lässt sich hier nichts, und kein Notar darf Rabatte gewähren. Als Faustregel gelten für Beurkundung, Vollzug und Grundbuch zusammen etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises, wobei der Anteil bei höheren Kaufpreisen prozentual sinkt (degressiver Gebührenverlauf). Die Beurkundung des Kaufvertrags kostet eine 2,0-Gebühr nach Tabelle B des GNotKG, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch eine 1,0-Gebühr, hinzu kommen Vollzugs- und Betreuungsgebühren, Auslagen und 19 % Umsatzsteuer auf die Notarleistungen.

Drei Szenarien zur Orientierung (Beurkundung Kaufvertrag als 2,0-Gebühr plus Grundbuch-Eintragung Eigentümer als 1,0-Gebühr, ohne Grundschuldbestellung des Käufers, Nettobeträge nach GNotKG-Tabelle B):

• Kaufpreis 200.000 €: 2,0-Beurkundungsgebühr = 1.070 €, Eigentumsumschreibung = 535 € → Grundkosten rund 1.600 € zzgl. Vollzugsgebühren, Auslagen und USt.; realistisch insgesamt ca. 2.500–3.000 €
• Kaufpreis 400.000 €: 2,0-Gebühr = 1.870 €, Umschreibung = 935 € → Grundkosten rund 2.800 €; mit Nebenpositionen typischerweise ca. 4.500–5.500 €
• Kaufpreis 800.000 €: 2,0-Gebühr = 3.470 €, Umschreibung = 1.735 € → Grundkosten rund 5.200 €; gesamt meist ca. 8.000–10.000 €

Für Verkäufer relevant: Die Kaufvertragskosten trägt der Käufer, aber die Löschung einer eingetragenen Grundschuld geht zulasten des Verkäufers. Bei einer Grundschuld über 200.000 € fallen dafür Notar- und Grundbuchgebühren von zusammen grob 400–500 € an (je eine 0,5-Gebühr für Löschungsbeurkundung und Grundbuchlöschung zzgl. Auslagen). Wer die Kaufnebenkosten für den Käufer transparent aufschlüsselt, verhandelt zudem souveräner über den Angebotspreis.

Der Kaufvertragsentwurf ist kein Standardformular, sondern gestaltbar. Verkäufer sollten insbesondere diese Punkte prüfen:

• Kaufpreisfälligkeit: Üblich ist die Fälligkeit erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung, Vorliegen aller Genehmigungen und Sicherstellung der Lastenfreistellung. Direktzahlung ist heute der Regelfall; ein Notaranderkonto ist nur bei besonderem Sicherungsinteresse sinnvoll und verursacht Zusatzgebühren (Hebegebühren).
• Gewährleistungsausschluss: Der marktübliche Ausschluss der Sachmängelhaftung („gekauft wie gesehen") schützt nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Bekannte Mängel – etwa Feuchtigkeit im Keller oder ein nicht genehmigter Anbau – gehören offengelegt und idealerweise im Vertrag dokumentiert.
• Besitzübergang: Regeln Sie präzise, wann Nutzen, Lasten und Gefahr übergehen – üblich ist der Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung. Wer früher übergibt, trägt ein erhebliches Risiko, falls die Zahlung scheitert.
• Räumungs- und Übergabezusagen: Termine für Auszug und Schlüsselübergabe schriftlich fixieren, ggf. mit Vertragsstrafe bei Verzug.

Ein zweiter kritischer Punkt ist die Vollzugsdauer: Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung vergehen in der Praxis meist 4 bis 8 Wochen, weil der Notar zunächst die Auflassungsvormerkung eintragen lässt, Löschungsunterlagen der Verkäuferbank anfordert und – je nach Lage – das gemeindliche Vorkaufsrechtszeugnis einholt. Die endgültige Eigentumsumschreibung erfolgt erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer (Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts) und kann je nach Auslastung des Grundbuchamts weitere Wochen bis einige Monate dauern – für den Verkäufer ist das unkritisch, da das Geld zu diesem Zeitpunkt längst geflossen ist.

Wichtig zu wissen: Der Notar wird meist vom Käufer ausgewählt, ist aber neutraler Amtsträger – Verkäufer dürfen und sollten eigene Änderungswünsche zum Entwurf einbringen. Erfahrene Makler mit hohem ProfiScore prüfen Entwürfe routinemäßig auf verkäuferfeindliche Formulierungen und koordinieren die Kommunikation mit dem Notariat.

Fehler 1: Entwurf ungelesen unterschreiben. Wer den Vertragsentwurf erst beim Verlesen zum ersten Mal hört, kann Detailfragen kaum sinnvoll klären. Lesen Sie den Entwurf mindestens eine Woche vorher, markieren Sie Unklarheiten und klären Sie diese schriftlich mit dem Notariat – Nachfragen kosten nichts extra, die Prüfung gehört zur Beurkundungsgebühr.

Fehler 2: Nebenabreden außerhalb des Vertrags. Alles, was zum Geschäft gehört, muss beurkundet werden – auch mitverkaufte Einbauküche, Möbel oder eine separate Vergütung. Nicht beurkundete Nebenabreden können den gesamten Vertrag nichtig machen (§ 125 BGB). Umgekehrt gilt: Ein realistisch bezifferter Kaufpreisanteil für bewegliches Inventar ist legal und senkt die Grunderwerbsteuer des Käufers – aber nur mit ehrlichen Werten, sonst drohen Probleme mit Finanzamt und finanzierender Bank.

Fehler 3: Löschungsunterlagen zu spät anfordern. Die Verkäuferbank braucht oft mehrere Wochen, um die Löschungsbewilligung für die Grundschuld auszustellen. Wer erst nach der Beurkundung aktiv wird, verzögert die Kaufpreisfälligkeit – und damit den eigenen Geldeingang. Informieren Sie Ihre Bank direkt nach der Verkaufseinigung; klären Sie dabei auch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. Ein strukturierter Verkaufsprozess mit professioneller Begleitung vermeidet solche Verzögerungen – neutrale, datenbasierte Maklervergleiche für Ihre Region finden Sie auf MaklerSieger.de, etwa für Makler in Kiel oder Makler in Jena.