Rentenbezug & Hausverkauf: Immobilie verkaufen und zur Miete wohnen bleiben 2026 – Rückmietverkauf im Check

Beim Rückmietverkauf schließen Sie zwei Verträge, die rechtlich voneinander getrennt, wirtschaftlich aber verbunden sind: den notariellen Kaufvertrag über die Immobilie und einen Mietvertrag, mit dem Sie als bisheriger Eigentümer zum Mieter werden. Anders als beim Teilverkauf verkaufen Sie zu 100 Prozent und erhalten den vollen Kaufpreis auf einmal – ohne Nutzungsentgelt auf einen verbliebenen Anteil und ohne spätere Durchführungsgebühren.

Typische Anlässe sind der Kapitalbedarf im Ruhestand (die Immobilie ist oft der größte Vermögenswert, aber nicht liquide), die Auszahlung des Ex-Partners nach einer Scheidung, die Ablösung teurer Kredite oder schlicht der Wunsch, Vermögen zu Lebzeiten an Kinder weiterzugeben, ohne das vertraute Zuhause aufzugeben.

Wichtig zu wissen: Käufer kalkulieren eine vermietete Immobilie anders als eine leere. Da die Immobilie mit einem Mietverhältnis – oder sogar einem eingetragenen Wohnrecht – übergeben wird, liegt der erzielbare Kaufpreis in der Regel unter dem Preis einer bezugsfreien Immobilie. Wie groß dieser Abschlag ausfällt, hängt von Mietvertragsgestaltung, Mietniveau und Lage ab. Eine fundierte Wertermittlung vor Verhandlungsbeginn ist deshalb Pflicht.

Der größte Risikofaktor beim Rückmietverkauf ist die Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Ein einfacher unbefristeter Mietvertrag schützt Sie davor nicht dauerhaft – verkauft Ihr Käufer später weiter, kann der neue Eigentümer nach Ablauf etwaiger Sperrfristen Eigenbedarf anmelden. Für Verkäufer, die bis zum Lebensende wohnen bleiben wollen, gibt es drei Absicherungsstufen:

• Mietvertrag mit Kündigungsverzicht: Der Käufer verzichtet vertraglich auf die Eigenbedarfskündigung. Wirkt aber nur schuldrechtlich – bei Weiterverkauf oder Zwangsversteigerung ist der Schutz begrenzt.
• Dingliches Wohnungsrecht nach § 1093 BGB: Wird im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen und wirkt gegenüber jedem späteren Eigentümer. Der sicherste Weg – mindert allerdings den Kaufpreis deutlich, weil der Käufer die Immobilie faktisch erst nach Ihrem Auszug oder Tod frei nutzen kann.
• Nießbrauch: Geht noch weiter und erlaubt sogar die Vermietung an Dritte – beim reinen Rückmietverkauf meist überdimensioniert, relevanter bei Verkauf innerhalb der Familie.

Die Faustregel: Je stärker Ihre Absicherung, desto niedriger der Kaufpreis – denn der Käufer bewertet die Immobilie wie beim Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht nach dem kapitalisierten Wohnwert über Ihre statistische Restlebensdauer. Lassen Sie beide Varianten durchrechnen, bevor Sie unterschreiben. Ein Notar muss das Wohnrecht ohnehin beurkunden; die Mietvertragsgestaltung sollte zusätzlich ein Fachanwalt für Mietrecht prüfen.

Die Rückmiete orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete – prüfbar über den örtlichen Mietspiegel. Vorsicht bei Angeboten gewerblicher Ankäufer, die einen attraktiven Kaufpreis mit einer überhöhten Miete kombinieren: Entscheidend ist die Gesamtrechnung über Ihre erwartete Wohndauer. Eine einfache Kontrollrechnung:

• Kaufpreisabschlag gegenüber dem bezugsfreien Marktwert beziffern lassen (unabhängige Bewertung, nicht nur die des Ankäufers)
• Jahresmiete × erwartete Wohndauer gegen den erhaltenen Kaufpreis stellen
• Mietsteigerungen einkalkulieren: Indexmiete oder Staffelmiete im Vertrag genau prüfen
• Instandhaltung klären: Als Mieter tragen Sie künftig keine großen Reparaturen mehr – das ist ein echter Vorteil des Modells gegenüber dem Teilverkauf, bei dem Instandhaltungskosten oft beim Verkäufer verbleiben

Steuerlich gilt: Haben Sie die Immobilie durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt, ist der Verkaufsgewinn nach § 23 EStG von der Spekulationssteuer befreit – unabhängig von der Haltedauer. Der Kaufpreis selbst ist kein zu versteuerndes Einkommen. Beziehen Sie allerdings Sozialleistungen wie Grundsicherung, wird der Erlös als Vermögen angerechnet; hier vorab beraten lassen. Für den Käufer fallen Grunderwerbsteuer und Nebenkosten an – auch das preist er in sein Angebot ein.

Der Rückmietverkauf steht in Konkurrenz zu drei Alternativen: Beim Teilverkauf verkaufen Sie nur einen Anteil (oft bis 50 %) und zahlen ein laufendes Nutzungsentgelt plus Abwicklungsgebühren beim späteren Gesamtverkauf – die Verbraucherzentralen kritisieren das Modell regelmäßig als intransparent und teuer. Die Immobilien-Leibrente tauscht den Kaufpreis gegen lebenslange Rentenzahlungen plus Wohnrecht, lohnt sich aber vor allem bei hoher Lebenserwartung und ist schwer vergleichbar. Der klassische Verkauf mit Umzug bringt fast immer den höchsten Erlös – erfordert aber ein neues Zuhause.

Wer kommt als Käufer infrage? Neben spezialisierten Ankaufsgesellschaften sind das vor allem private Kapitalanleger, die eine vermietete Immobilie mit solventem, pfleglichem Langzeitmieter als attraktives Investment sehen – ähnlich wie beim Verkauf an Kapitalanleger. Ein erfahrener Makler kann hier gezielt Anlegerzielgruppen ansprechen, mehrere Angebote einholen und verhindern, dass Sie dem erstbesten Ankäufer zu dessen Konditionen ausgeliefert sind.

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