Reservierungsvereinbarung beim Hausverkauf 2026: Wie verbindlich ist sie – und wann ist die Gebühr unzulässig?

Eine Reservierungsvereinbarung ist eine Absprache, dass die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum – meist zwei bis acht Wochen – nicht an andere Interessenten angeboten wird. Sie wird typischerweise zwischen Makler und Kaufinteressent geschlossen, manchmal auch direkt mit dem Verkäufer. Der entscheidende Punkt: Sie begründet keinen Anspruch auf den Kauf der Immobilie.

Der Grund liegt in § 311b BGB: Jede Verpflichtung zum Erwerb oder zur Veräußerung eines Grundstücks bedarf der notariellen Beurkundung. Eine privatschriftliche Reservierung – ob per Formular des Maklers oder per E-Mail – kann den Verkäufer daher rechtlich nicht binden, die Immobilie tatsächlich an den reservierenden Interessenten zu verkaufen. Verkauft der Eigentümer trotzdem an jemand anderen, hat der Interessent in aller Regel keinen durchsetzbaren Erfüllungsanspruch.

Für Verkäufer bedeutet das umgekehrt: Auch der Interessent ist nicht gebunden. Er kann trotz Reservierung jederzeit abspringen – etwa weil die Finanzierung scheitert oder er ein anderes Objekt findet. Die Reservierung ist damit vor allem ein psychologisches und organisatorisches Instrument, kein rechtlich belastbarer Vorvertrag.

Der BGH hat mit Urteil vom 20.04.2023 (Az. I ZR 113/22) klargestellt: Eine Reservierungsgebühr, die der Makler in einer vorformulierten Vereinbarung (AGB) verlangt und die bei Nichtzustandekommen des Kaufs nicht erstattet wird, benachteiligt den Kaufinteressenten unangemessen und ist unwirksam. Im entschiedenen Fall konnten die Interessenten die gezahlte Gebühr vollständig zurückfordern.

Die Kernargumente des Gerichts: - Die Reservierung verschafft dem Interessenten keine echte Gegenleistung, weil sie keinen gesicherten Anspruch auf den Kauf begründet. - Die Gebühr wirkt wie ein erfolgsunabhängiges Zusatzentgelt für den Makler – das widerspricht dem Leitbild des Maklervertrags, nach dem Provision nur bei Erfolg anfällt (§ 652 BGB). - Es fehlt an einer Rückzahlungsregelung für den Fall, dass der Kauf aus Gründen scheitert, die der Interessent nicht zu vertreten hat.

Wichtig für die Praxis: Das Urteil betrifft formularmäßige Vereinbarungen des Maklers. Eine individuell ausgehandelte oder notariell beurkundete Reservierungsabrede kann anders zu bewerten sein. Wer als Käufer eine nicht erstattete Reservierungsgebühr gezahlt hat, sollte die Rückforderung prüfen – die Erfolgsaussichten sind seit dem BGH-Urteil deutlich gestiegen. Verjährung und Einzelfall sollte im Zweifel ein Anwalt bewerten.

Für Verkäufer ist eine Reservierung ein zweischneidiges Schwert: Sie nehmen die Immobilie vom Markt, verlieren wertvolle Vermarktungszeit und haben trotzdem keine Sicherheit, dass der Interessent kauft. Sinnvoller ist es, die Verbindlichkeit des Interessenten anders zu prüfen:

• Finanzierungsbestätigung der Bank vor Reservierungszusage verlangen – sie ist der beste Indikator für die Kaufkraft.
• Kurze, klar befristete Reservierungszeiträume vereinbaren (z. B. bis zum konkreten Notartermin), statt offener Zusagen.
• Den Notartermin früh fixieren: Sobald der Kaufvertragsentwurf beim Notar in Auftrag ist, zeigt der Interessent echtes Commitment.
• Bei mehreren Interessenten transparent kommunizieren, statt exklusiv zu blocken.

Für Käufer gilt: Zahlen Sie keine Gebühr für eine Reservierung, die Ihnen keinen einklagbaren Anspruch verschafft. Wer maximale Sicherheit will, kann einen notariell beurkundeten Vorvertrag oder ein beurkundetes Kaufangebot prüfen – das ist wirksam, kostet aber Notargebühren und bindet beide Seiten ernsthaft. Für die meisten Fälle ist der schnellere Weg der bessere: zügig zum regulären Kaufvertrag beim Notar kommen. Mehr zum Ablauf lesen Sie auch in unserem Ratgeber zu Notarkosten und Kaufvertragsabwicklung.

Der Umgang mit der Phase zwischen Kaufzusage und Beurkundung ist ein guter Qualitätsindikator für Makler. Seriöse Profis verlangen keine nicht erstattbaren Reservierungsgebühren, sondern managen den Prozess aktiv: Sie prüfen die Bonität der Interessenten, koordinieren Finanzierungsunterlagen, beauftragen zeitnah den Vertragsentwurf beim Notar und halten beide Seiten über den Stand informiert. So schrumpft die riskante Schwebephase auf ein Minimum.

Warnsignale sind dagegen: Druck, schnell eine Gebühr zu zahlen („sonst ist das Objekt weg"), unklare oder fehlende Rückzahlungsregelungen, Reservierungsformulare ohne Enddatum sowie Gebühren, die auffällig hoch angesetzt sind und faktisch eine Teilprovision vorwegnehmen. In solchen Fällen lohnt der Blick auf Alternativen.

Wer noch keinen Makler beauftragt hat, findet über den ProfiScore eine neutrale, datenbasierte Rangliste der Makler in seiner Region – ohne gekaufte Plätze. Mit dem Bedarfs-Check lässt sich zudem vorab klären, welche Leistungen im konkreten Verkaufsfall wirklich gebraucht werden. Ein professioneller Prozess vom Erstgespräch bis zum Notartermin macht Reservierungskonstruktionen in den meisten Fällen schlicht überflüssig.