Sanierungspflicht nach dem Hauskauf 2026: GEG § 47 & § 48, Fristen & was Verkäufer offenlegen müssen

Das Gebäudeenergiegesetz kennt drei zentrale Nachrüstpflichten, die für Bestandsgebäude gelten:

• Heizkessel-Austauschpflicht (§ 72 GEG): Öl- und Gas-Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht mehr betrieben werden. Betroffen sind Konstanttemperaturkessel – Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen, ebenso Anlagen unter 4 kW und über 400 kW Nennleistung.
• Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG): Die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen muss so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient U ≤ 0,24 W/(m²·K) eingehalten wird. Alternativ genügt ein entsprechend gedämmtes Dach.
• Dämmung von Rohrleitungen (§ 71 i. V. m. Anlage 8 GEG): Zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden.

Der entscheidende Punkt für den Verkauf: Selbstnutzende Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die bereits am 1. Februar 2002 selbst im Haus gewohnt haben, sind von den Pflichten nach §§ 47 und 72 befreit. Diese Befreiung endet mit dem Eigentümerwechsel – der Käufer muss die Pflichten dann innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb erfüllen (§ 47 Abs. 3, § 72 Abs. 3 GEG). Genau deshalb ist das Thema in fast jeder Verhandlung über ein unsaniertes Haus aus den 1960er- bis 1980er-Jahren präsent.

Seit der GEG-Novelle kommt die 65-Prozent-Erneuerbare-Vorgabe für neue Heizungen hinzu: Sie greift in Bestandsgebäuden gestaffelt, gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung (Großstädte über 100.000 Einwohner mussten bis Mitte 2026 planen, kleinere Kommunen bis Mitte 2028). Eine funktionierende Bestandsheizung darf weiterlaufen und repariert werden – erst beim irreparablen Defekt oder dem 30-Jahre-Aus greifen die neuen Regeln mit Übergangsfristen.

Käufer und deren Finanzierungsberater rechnen die Pflichtmaßnahmen heute standardmäßig in ihr Angebot ein. Realistische Größenordnungen (stark abhängig von Region, Zugänglichkeit und Materialwahl):

• Oberste Geschossdecke dämmen: In Eigenleistung mit Dämmmatten oder Einblasdämmung ab etwa 20–50 €/m² Materialkosten; durch den Fachbetrieb je nach Aufbau (begehbar/nicht begehbar, Dampfbremse, Verlegeplatten) deutlich mehr. Bei 60–100 m² Deckenfläche liegt die Spanne grob zwischen einem niedrigen vierstelligen Betrag (DIY) und mehreren tausend Euro (Handwerker, begehbare Ausführung).
• Rohrleitungsdämmung: Meist die günstigste Pflicht – Dämmschalen kosten wenige Euro pro Meter, oft in Eigenleistung machbar.
• Heizungstausch: Der größte Posten. Eine neue Wärmepumpe kostet inklusive Einbau typischerweise einen mittleren fünfstelligen Betrag vor Förderung; über die BEG-Förderung (KfW) sind je nach Konstellation bis zu 70 % Zuschuss auf die förderfähigen Kosten möglich. Ein Gas-Brennwertgerät ist in der Anschaffung günstiger, unterliegt aber der 65-%-Regel und dem steigenden CO₂-Preis.

Wichtig für Ihre Verhandlungsposition: Käufer setzen häufig Pauschalabschläge an, die über den tatsächlichen Kosten liegen – etwa „50.000 € für die Heizung“, obwohl der Kessel ein förderfähiger Tauschkandidat mit deutlich geringeren Nettokosten ist. Wer als Verkäufer die konkreten Maßnahmen, Kosten und Fördermöglichkeiten belegen kann (z. B. mit einem Angebot eines Heizungsbauers oder einer Energieberatung), verhandelt auf Augenhöhe statt gegen Fantasiezahlen.

Hier zahlt sich ein guter Makler aus: Erfahrene Profis bereiten genau diese Argumentation im Exposé und im Verkaufsgespräch vor. Welche Makler das in Ihrer Region nachweislich beherrschen, zeigt der neutrale ProfiScore-Vergleich – ohne gekaufte Plätze.

Eine bestehende Nachrüstpflicht ist kein klassischer Sachmangel – sie ergibt sich aus dem Gesetz und trifft jeden Erwerber eines betroffenen Gebäudes. Trotzdem gilt: Auf konkrete Fragen des Käufers müssen Sie wahrheitsgemäß antworten. Wer das Alter des Heizkessels oder den ungedämmten Spitzboden auf Nachfrage bewusst falsch darstellt, riskiert den Vorwurf der arglistigen Täuschung (§ 123 BGB) – dann hilft auch der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nicht (§ 444 BGB).

Praktisch bedeutet das:

• Baujahr und Typ der Heizung offenlegen – das Typenschild und das letzte Schornsteinfeger-Protokoll schaffen Klarheit. Der Bezirksschornsteinfeger kontrolliert die Austauschpflicht ohnehin.
• Energieausweis rechtzeitig vorlegen: Er ist spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert zu zeigen; Pflichtangaben gehören bereits in die Immobilienanzeige. Details dazu im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.
• Keine Beschönigungen im Exposé: Formulierungen wie „Heizung läuft einwandfrei“ sind zulässig, „Heizung neuwertig“ bei einem 28 Jahre alten Kessel nicht.

Der Notar klärt die GEG-Pflichten übrigens nicht automatisch – der Kaufvertrag regelt den Eigentumsübergang, nicht die energierechtliche Situation. Umso wichtiger ist eine saubere Dokumentation vor dem Verkaufsstart. Was sonst noch in die Unterlagen gehört, lesen Sie im Beitrag zum Notartermin und Kaufvertrag.

Für unsanierte Bestandshäuser gibt es drei Wege – welcher der richtige ist, hängt von Objekt, Region und Zeitplan ab:

• Vorher selbst umsetzen: Die Deckendämmung ist oft die Maßnahme mit dem besten Verhältnis aus Kosten und Wirkung – sie verbessert zugleich die Energieausweis-Kennwerte und nimmt dem Käufer ein Verhandlungsargument. Ein Heizungstausch kurz vor Verkauf lohnt sich dagegen selten: Die Investition wird im Kaufpreis meist nicht voll vergütet, und der Käufer hätte selbst Anspruch auf Förderung.
• Transparent einpreisen: Kalkulieren Sie die Pflichtmaßnahmen realistisch (mit Belegen) und setzen Sie den Angebotspreis entsprechend – so vermeiden Sie den typischen Doppelabschlag, bei dem Käufer erst pauschal kürzen und dann nochmal nachverhandeln. Wie Sie den richtigen Startpreis finden, erklärt der Ratgeber zur Preisstrategie beim Angebotspreis.
• Als „Projekt“ vermarkten: In gefragten Lagen kann ein ehrlich als sanierungsbedürftig positioniertes Haus gezielt Handwerker, Sanierer und Familien mit Eigenleistungs-Ambitionen ansprechen – teils mit überraschend gutem Ergebnis, gerade im Bieterverfahren.

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) von einem gelisteten Energieberater kostet für ein Einfamilienhaus meist einen niedrigen bis mittleren vierstelligen Betrag, wird staatlich bezuschusst und ist im Verkauf ein starkes Vertrauenssignal: Der Käufer sieht schwarz auf weiß, was wann fällig wird und was es kostet.

Ob Ihr Objekt eher Kandidat für Vorab-Maßnahmen oder für den transparenten Verkauf ist, klärt der kostenlose Bedarfs-Check – und der ProfiScore-Vergleich zeigt, welche Makler in Ihrer Stadt Erfahrung mit energetisch unsanierten Bestandsimmobilien nachweisen können.