Sanierungspflichten nach dem Hauskauf 2026: GEG-Fristen, Kosten & was Verkäufer offenlegen müssen

Das GEG unterscheidet zwischen laufenden Pflichten für alle Eigentümer und solchen, die erst durch den Eigentümerwechsel scharf gestellt werden. Der wichtigste Fall: Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, das der Voreigentümer nicht bereits seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, muss bestimmte Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang erfüllen. Selbstnutzende Alteigentümer waren bislang ausgenommen – diese Ausnahme endet mit dem Verkauf.

Konkret geht es um drei Pflichten:

• Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG): Zugängliche oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen müssen so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 W/(m²·K) nicht überschreitet – alternativ genügt ein entsprechend gedämmtes Dach.
• Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen (§ 71 GEG in Verbindung mit Anlage 8): Ungedämmte, zugängliche Rohrleitungen in unbeheizten Räumen (z. B. im Keller) müssen isoliert werden.
• Austausch alter Heizkessel (§ 72 GEG): Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht mehr betrieben werden. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von dieser Betriebsverbotsregel ausgenommen.

Wichtig für die Beratung von Kaufinteressenten: Die Zwei-Jahres-Frist beginnt mit der Eintragung im Grundbuch, nicht mit dem Notartermin. Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit Bußgeld geahndet werden. Wie der Grundbucheintrag und die Abteilungen zusammenhängen, erklären wir in einem eigenen Beitrag.

Die gute Nachricht für Verkäufer: Die verkaufsbedingten Nachrüstpflichten gehören zu den günstigsten Energiemaßnahmen überhaupt – und genau das sollten Sie in Verhandlungen betonen, wenn Käufer pauschale Abschläge fordern.

• Oberste Geschossdecke dämmen: Bei einem typischen Einfamilienhaus mit 80–120 m² Deckenfläche liegen die Kosten je nach Material und Ausführung meist bei etwa 30–70 €/m² (begehbare Ausführung teurer), also grob 2.500–7.000 € gesamt. Als Eigenleistung mit Klemmfilz oder Einblasdämmung ist es oft deutlich günstiger.
• Rohrleitungen dämmen: Isolierschalen kosten wenige Euro pro Meter; selbst bei Ausführung durch einen Handwerksbetrieb bleibt die Maßnahme in der Regel im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich, selten über 1.000 €.
• Heizkesseltausch: Der teuerste Posten, falls er greift. Eine neue Wärmepumpe kostet je nach Gebäude häufig 25.000–40.000 € vor Förderung; über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sind beim Heizungstausch bis zu 70 % Zuschuss (Grundförderung plus Boni, gedeckelt auf 30.000 € förderfähige Kosten bei Einfamilienhäusern) möglich – allerdings nur für den neuen Eigentümer als Antragsteller.

Hinzu kommt die 65-Prozent-Erneuerbare-Regel des GEG: Sie gilt für Bestandsgebäude erst nach Maßgabe der kommunalen Wärmeplanung (Großstädte über 100.000 Einwohner mussten bis Mitte 2026 planen, kleinere Kommunen haben bis Mitte 2028 Zeit). Funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden – ein Punkt, den Verkäufer älterer Häuser gegenüber verunsicherten Interessenten unbedingt richtigstellen sollten. Beachten Sie zudem den Energieausweis, der bei Besichtigungen unaufgefordert vorzulegen ist.

Rechtlich gilt: Verkäufer müssen Fragen von Kaufinteressenten wahrheitsgemäß beantworten und dürfen wesentliche, wertbildende Umstände nicht arglistig verschweigen. Ein bekannter, unter das Betriebsverbot fallender 30 Jahre alter Konstanttemperaturkessel oder eine behördliche Anordnung sind solche Umstände. Wer sie verschweigt, riskiert trotz vereinbartem Gewährleistungsausschluss die Haftung nach § 444 BGB – der Ausschluss schützt bei Arglist nicht.

Strategisch klug ist mehr als das Minimum:

• Baujahr und Typ der Heizung (Typenschild, Schornsteinfegerprotokoll) ins Exposé aufnehmen – das schafft Vertrauen und nimmt Nachverhandlungen den Boden.
• Bereits erfüllte Pflichten dokumentieren: Rechnungen für Deckendämmung oder Rohrisolierung sind starke Verkaufsargumente.
• Offene Pflichten beziffern statt verschweigen: Ein konkretes Handwerkerangebot über 4.000 € für die Geschossdeckendämmung ist besser als ein diffuser Käuferabschlag von 15.000 € „für die Energetik“.

Genau hier zahlt sich ein erfahrener Makler aus: Er kennt die GEG-Argumentation, ordnet Sanierungskosten realistisch ein und verhindert, dass Interessenten mit überzogenen Pauschalabschlägen den Preis drücken. Über den ProfiScore finden Sie Makler, die solche Beratungsqualität nachweislich liefern – neutral bewertet, ohne gekaufte Plätze.

Für Verkäufer stellt sich die praktische Frage: Selbst erledigen oder dem Käufer überlassen? Eine einfache Faustregel: Kleine, günstige Pflichten vor dem Verkauf erfüllen, große Investitionen dem Käufer überlassen – aber transparent beziffert.

• Deckendämmung und Rohrisolierung vorab erledigen: Überschaubare Kosten, sofort besseres Bild im Exposé, ein Argument weniger für Preisverhandlungen. Oft rechnet sich der Aufwand über den erzielten Preis mehrfach.
• Heizungstausch dem Käufer überlassen: Der Käufer kann die BEG-Förderung selbst beantragen und die Technik (Wärmepumpe, Pellet, Fernwärmeanschluss je nach kommunaler Wärmeplanung) nach eigenem Konzept wählen. Ein vom Verkäufer „schnell“ eingebauter Gaskessel kann sich sogar wertmindernd auswirken.
• Preisfindung fundieren: Lassen Sie den energetischen Zustand in die Wertermittlung einfließen, statt Abschläge frei zu verhandeln. Ein sanierungsbedürftiges Haus mit klarer Kostenaufstellung verkauft sich besser als eines mit ungeklärten Risiken.

Unsicher, ob Ihr Objekt betroffen ist und welche Strategie zu Ihrer Situation passt? Der kostenlose Bedarfs-Check zeigt, welcher Makler in Ihrer Region Erfahrung mit energetisch sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien hat – etwa in Märkten mit vielen Altbauten wie Leipzig oder Wuppertal.