Teilverkauf der Immobilie 2026: Wie das Modell funktioniert – und welche Kosten oft unterschätzt werden

Beim Teilverkauf erwirbt ein Anbieter einen Anteil an Ihrer Immobilie – üblich sind 10 bis 50 Prozent, die Auszahlung liegt bei den meisten Anbietern zwischen 100.000 und mehreren hunderttausend Euro. Grundlage ist ein Verkehrswertgutachten; der Anbieter wird als Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen. Sie erhalten im Gegenzug ein Nießbrauchrecht, das ebenfalls im Grundbuch abgesichert wird: Sie dürfen die Immobilie weiter bewohnen oder vermieten.

Für die Nutzung des verkauften Anteils zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt – wirtschaftlich vergleichbar mit einer Miete auf den fremden Anteil. Die Konditionen unterscheiden sich je nach Anbieter: Manche vereinbaren feste Sätze für einige Jahre, danach erfolgt eine Anpassung, häufig gekoppelt an einen Referenzzins oder Index. Genau hier liegt ein zentrales Risiko: Steigt das Entgelt nach Ablauf der Festschreibung, kann die monatliche Belastung deutlich wachsen.

Wichtig zu wissen: Trotz Teilverkauf bleiben Instandhaltung, Reparaturen und Modernisierung in der Regel vollständig bei Ihnen – der Anbieter trägt als Miteigentümer typischerweise nichts bei. Wer also Kapital für eine neue Heizung braucht, zahlt die Sanierung später allein, obwohl der Anbieter vom Wertzuwachs mitprofitiert.

Der Teilverkauf ist selten günstig – die Kosten verteilen sich nur auf mehrere Posten:

• Nutzungsentgelt: laufende monatliche Zahlung auf den verkauften Anteil, bei vielen Anbietern anfangs in einer Größenordnung, die einem marktüblichen bis überdurchschnittlichen Kreditzins entspricht – mit Anpassungsrisiko nach der Festschreibungsphase.
• Durchführungsentgelt: Beim späteren Gesamtverkauf verlangen viele Anbieter eine Gebühr auf den Verkaufserlös (je nach Anbieter mehrere Prozent des Gesamtverkaufspreises) – zusätzlich zu ihrem Anteil am Erlös.
• Wertsicherungsklauseln: Einige Verträge garantieren dem Anbieter beim Verkauf einen Mindesterlös auf seinen Anteil – selbst wenn der Marktwert gefallen ist. Das Marktrisiko tragen dann faktisch Sie allein.
• Instandhaltungskosten: bleiben komplett bei Ihnen.

Rechnet man Nutzungsentgelt, Durchführungsentgelt und getragene Instandhaltung über zehn oder fünfzehn Jahre zusammen, ist der Teilverkauf in vielen Konstellationen teurer als ein grundschuldbesicherter Kredit – sofern die Bank einen solchen noch gewährt. Die BaFin hat in ihren Verbraucherhinweisen genau auf diese Gesamtkostenbetrachtung hingewiesen.

Prüfen Sie außerdem, was bei Zahlungsverzug beim Nutzungsentgelt passiert: Manche Verträge sehen dann vor, dass der Anbieter den Gesamtverkauf der Immobilie betreiben kann. Lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift zwingend von einem Fachanwalt oder einer Verbraucherzentrale prüfen.

Bevor Sie einen Teilverkauf unterschreiben, sollten Sie die Alternativen ehrlich durchrechnen:

• Immobilienbesicherter Kredit: Wenn Bonität und Alter es zulassen, ist ein klassisches Darlehen mit Grundschuld meist die günstigste Liquiditätsquelle. Sie bleiben Alleineigentümer und profitieren allein vom Wertzuwachs.
• Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht: Sie verkaufen die gesamte Immobilie, behalten aber ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht. Der Kaufpreis fällt um den kapitalisierten Wert des Rechts geringer aus – dafür entfallen laufende Nutzungsentgelte vollständig.
• Immobilien-Leibrente: Statt Einmalzahlung erhalten Sie eine lebenslange monatliche Rente plus Wohnrecht. Sinnvoll vor allem bei hohem Sicherheitsbedürfnis, aber stark abhängig von Anbieter und Konditionen.
• Kompletter Verkauf und Umzug: Oft die wirtschaftlich klarste Lösung – voller Erlös, keine laufenden Verpflichtungen, keine geteilten Eigentumsverhältnisse für die Erben.

Welche Option passt, hängt von Alter, Kapitalbedarf, Gesundheitszustand und Vererbungswünschen ab. Ein erfahrener regionaler Makler kann den realistischen Marktwert ermitteln und die Verkaufsvarianten gegenüberstellen – über den ProfiScore finden Sie datenbasiert bewertete Makler in Ihrer Region, ohne gekaufte Ranking-Plätze. Der kostenlose Bedarfs-Check hilft, die eigene Ausgangslage vorab zu sortieren.

Wenn der Teilverkauf trotz allem in Frage kommt, gehen Sie den Vertrag systematisch durch:

• Nutzungsentgelt: Wie lange ist es festgeschrieben? Nach welchem Mechanismus wird es danach angepasst – Referenzzins, Index, freie Neufestsetzung?
• Durchführungsentgelt: Wie hoch ist es, und wird es auf den Gesamterlös oder nur auf den Anbieteranteil berechnet?
• Wertsicherung: Garantiert der Vertrag dem Anbieter einen Mindesterlös? Wer trägt das Risiko fallender Preise?
• Instandhaltung: Wer zahlt Reparaturen, Sanierung, Versicherung? Gibt es Pflichten zu bestimmten Maßnahmen?
• Rückkaufrecht: Können Sie oder Ihre Erben den Anteil zurückkaufen – zu welchen Konditionen und mit welchen Nebenkosten?
• Erbfall und Gesamtverkauf: Was gilt, wenn Sie versterben oder ins Pflegeheim ziehen? Wer bestimmt Verkaufszeitpunkt und Mindestpreis?
• Zahlungsstörungen: Welche Rechte hat der Anbieter, wenn das Nutzungsentgelt ausbleibt?

Holen Sie vor jeder Entscheidung ein unabhängiges Wertgutachten ein – die Auszahlung basiert auf dem Verkehrswert, und ein zu niedrig angesetzter Wert kostet Sie direkt Geld. Vergleichen Sie anschließend mindestens zwei Anbieter-Angebote mit einem konkreten Kreditangebot Ihrer Bank und einem realistischen Verkaufsszenario. Wie Sie den Verkehrswert korrekt ermitteln, erklärt unser Ratgeber zur Immobilienbewertung; geprüfte Bewertungsprofis in Ihrer Stadt finden Sie über die regionalen Maklervergleiche auf MaklerSieger.de.