Vermietete Wohnung verkaufen 2026: Preisabschlag, Mieterrechte & Strategien

Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein – zu unveränderten Konditionen. Er kann weder die Miete frei anheben noch den Vertrag einfach beenden. Eine Kündigung ist nur mit gesetzlichem Kündigungsgrund möglich, in der Praxis fast ausschließlich Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Besonders wichtig bei Wohnungen, die nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt wurden: Hier gilt die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB – mindestens drei Jahre ab Erwerb, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Landesverordnung bis zu zehn Jahre (z. B. in München, Berlin und Hamburg ausgeschöpft). Käufer, die selbst einziehen wollen, kalkulieren diese Wartezeit direkt in ihr Preisangebot ein.

Bei umgewandelten Wohnungen hat der Mieter zudem ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB, wenn die Wohnung erstmals nach Umwandlung an einen Dritten verkauft wird. Wird der Mieter nicht ordnungsgemäß über den Kaufvertrag informiert, drohen Schadensersatzansprüche. Ein erfahrener Makler prüft diese Konstellation vor der Vermarktung – nutzen Sie den Bedarfs-Check, um Spezialisten für vermietete Objekte zu finden.

Der Abschlag gegenüber einer bezugsfreien Wohnung hängt vor allem von drei Faktoren ab:

• Mietniveau: Liegt die Bestandsmiete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, sinkt die Rendite für Kapitalanleger – Abschläge von 20–30 % sind dann realistisch. Bei marktgerechter Miete fällt der Abschlag oft auf 5–15 %.
• Sperrfristen: In Städten mit zehnjähriger Kündigungssperrfrist scheiden Selbstnutzer als Käufer praktisch aus; der Preis richtet sich fast nur nach dem Ertragswert.
• Mieterstruktur: Ein langjähriger, zuverlässig zahlender Mieter ist für Anleger ein Pluspunkt; ein laufender Mietrechtsstreit oder Mietrückstände wirken preismindernd.

Für die Preisfindung zählt bei vermieteten Objekten das Ertragswertverfahren: Jahresnettokaltmiete, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszins bestimmen den Wert – nicht der Quadratmeterpreis bezugsfreier Nachbarwohnungen. Wer seinen Angebotspreis am Vergleichswert leerstehender Wohnungen ausrichtet, produziert lange Standzeiten und spätere Preissenkungen, die Käufer als Verhandlungssignal lesen.

Eine belastbare Bewertung durch einen lokalen Profi ist deshalb Pflicht. Über den ProfiScore erkennen Sie Makler, die nachweislich Erfahrung mit Kapitalanlage-Objekten haben und den Ertragswert korrekt herleiten.

Strategie 1: Vermietet an Kapitalanleger verkaufen. Der schnellste Weg, aber mit Abschlag. Sinnvoll, wenn die Miete marktgerecht ist, der Mieter unproblematisch und Sie zeitnah Liquidität brauchen. Die Zielgruppe ist kleiner, dafür entscheiden Anleger oft rationaler und schneller. Wichtig fürs Exposé: vollständige Unterlagen (Mietvertrag, Mieterhöhungshistorie, Nebenkostenabrechnungen, WEG-Protokolle, Hausgeld, Instandhaltungsrücklage).

Strategie 2: Dem Mieter zum Kauf anbieten. Häufig unterschätzt: Der Mieter kennt die Wohnung, spart Umzug und Doppelbelastung – und Sie sparen Vermarktungszeit sowie das Vorkaufsrecht-Risiko. Bei umgewandelten Wohnungen ist das Angebot an den Mieter wegen § 577 BGB ohnehin faktisch der erste Schritt. Ein moderater Preisnachlass gegenüber dem Marktwert kann sich rechnen, wenn dafür Maklerkosten und Monate an Vermarktung entfallen.

Strategie 3: Auf Mietende warten oder Mietaufhebung verhandeln. Zieht der Mieter ohnehin aus, lohnt Warten fast immer – der Mehrerlös bezugsfrei übersteigt meist mehrere Monatsmieten Leerstand. Alternativ ist ein Mietaufhebungsvertrag gegen Abfindung möglich: freiwillig, einvernehmlich, üblicherweise verbunden mit Umzugskostenbeteiligung. Achtung: Eine Eigenbedarfskündigung nur zum Zweck des besseren Verkaufs ist unzulässig und kann Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen – Verkaufsabsicht ist kein Eigenbedarfsgrund.

Denken Sie an die Spekulationsfrist (§ 23 EStG): Bei vermieteten Immobilien ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Die Ausnahme für Selbstnutzung greift bei durchgehend vermieteten Wohnungen nicht. Liegt der Kauf neun Jahre zurück, kann sich Warten allein steuerlich massiv lohnen – rechnen Sie das vor jeder Verkaufsentscheidung durch.

Im Verkaufsprozess selbst gelten Besonderheiten: Besichtigungen sind nur mit Ankündigung und in zumutbarem Umfang möglich, der Mieter muss sie nach angemessener Vorankündigung (üblich sind mindestens 24–48 Stunden) zu üblichen Zeiten dulden. Ein kooperativer Mieter ist Gold wert – informieren Sie ihn frühzeitig und fair über Ihre Pläne, statt ihn durch Interessentenströme zu verärgern. Kaufpreis- und Mietübergang regelt der Notarvertrag stichtagsgenau, inklusive Übertragung der Mietkaution auf den Käufer.

Gerade bei vermieteten Objekten trennt sich beim Makler die Spreu vom Weizen: Ertragswertbewertung, Anlegernetzwerk, Vorkaufsrechts-Abwicklung und Mieterkommunikation sind Spezialdisziplinen. Vergleichen Sie deshalb neutral über MaklerSieger.de – der ProfiScore bewertet datenbasiert und ohne gekaufte Plätze. Mit dem kostenlosen Bedarfs-Check finden Sie in wenigen Minuten Makler, die zu Ihrem Objekt und Ihrer Strategie passen.