Vorbereitung auf den Hausverkauf 2026: Diese Unterlagen brauchen Sie – Checkliste, Kosten & Beschaffung

Drei Dokumente sind beim Hausverkauf faktisch unverzichtbar, weil Käufer, Bank oder Gesetzgeber sie zwingend verlangen:

• Energieausweis: Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen Sie spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis unaufgefordert vorlegen; bereits in der Immobilienanzeige sind Pflichtangaben wie Endenergiebedarf bzw. -verbrauch und Energieeffizienzklasse vorgeschrieben. Verstöße sind eine Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann. Ein Verbrauchsausweis kostet je nach Anbieter meist zwischen 50 und 150 Euro, ein Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Aufnahme in der Regel 300 bis 500 Euro.
• Aktueller Grundbuchauszug: Er zeigt Eigentumsverhältnisse und Belastungen (Grundschulden, Wohnrechte, Wegerechte). Als Eigentümer erhalten Sie ihn beim Grundbuchamt – die unbeglaubigte Abschrift kostet nach GNotKG 10 Euro, die beglaubigte 20 Euro. Er sollte beim Verkauf nicht älter als etwa drei Monate sein.
• Flurkarte / Liegenschaftskarte: Sie dokumentiert Lage und Zuschnitt des Grundstücks und wird beim Katasteramt bzw. über die Geoportale der Bundesländer angefordert. Die Gebühren variieren je nach Bundesland und Format, liegen aber meist im Bereich von etwa 10 bis 60 Euro.

Finanzierende Banken verlangen darüber hinaus fast immer Baupläne bzw. Grundrisse, die Wohnflächenberechnung und die Baubeschreibung. Fehlen diese, verzögert sich die Kreditzusage des Käufers oft um Wochen – ein häufiger, vermeidbarer Deal-Killer.

Je nach Immobilientyp und Situation kommen weitere Dokumente hinzu. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung verlangen Käufer und deren Banken regelmäßig:

• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• Aktuelle Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftsplan
• Stand der Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) und Beschlüsse zu geplanten Sanierungen

Bei vermieteten Objekten brauchen Sie zusätzlich den Mietvertrag, die aktuelle Mietaufstellung und Nachweise über Mietanpassungen sowie die Nebenkostenabrechnungen – Käufer kalkulieren damit die Rendite. Beim geerbten Haus benötigen Sie zum Nachweis Ihrer Verfügungsberechtigung einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll; ist der Erblasser noch im Grundbuch eingetragen, ist die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.

Bei älteren oder baulich veränderten Häusern lohnt zudem ein Blick ins Baulastenverzeichnis (in den meisten Bundesländern beim Bauamt, in Bayern und Brandenburg ersetzen Grundbucheintragungen die Baulast) sowie die Prüfung, ob alle An- und Umbauten genehmigt sind. Nicht genehmigte Anbauten müssen Sie offenlegen – Verschweigen kann als arglistige Täuschung den vertraglichen Gewährleistungsausschluss aushebeln.

Planen Sie für die vollständige Beschaffung vier bis acht Wochen ein – am besten bevor die Immobilie inseriert wird. Die wichtigsten Anlaufstellen im Überblick:

• Grundbuchamt (beim Amtsgericht): Grundbuchauszug, 10–20 Euro, Bearbeitung meist wenige Tage bis zwei Wochen
• Katasteramt / Geoportal des Landes: Flurkarte, Auszug aus dem Liegenschaftskataster
• Bauamt / Bauaktenarchiv: Baugenehmigung, Baupläne, Baubeschreibung – bei Akteneinsicht in älteren Beständen kann die Bearbeitung mehrere Wochen dauern; Kopien werden nach kommunaler Gebührenordnung berechnet
• Hausverwaltung (bei Wohnungen): Teilungserklärung, Protokolle, Abrechnungen – Verwaltungen dürfen für Zusammenstellungen eine Aufwandspauschale berechnen
• Energieberater, Schornsteinfeger oder Online-Anbieter: Energieausweis

Fehlen Baupläne komplett, kann ein Architekt oder Vermessungstechniker ein Aufmaß erstellen und Grundrisse neu zeichnen – rechnen Sie hier je nach Objektgröße mit mehreren hundert Euro. Das lohnt sich fast immer, denn eine belastbare Wohnflächenberechnung nach WoFlV ist Grundlage für Angebotspreis und Käuferfinanzierung.

Ein guter Makler nimmt Ihnen die komplette Beschaffung ab: Mit Vollmacht fordert er Grundbuchauszug, Bauakte und WEG-Unterlagen an und prüft sie auf Verkaufshindernisse. Ob sich das für Ihre Situation lohnt, klären Sie unverbindlich mit unserem Bedarfs-Check.

Vollständige Unterlagen sind kein Formalismus, sondern ein Preisfaktor. Der Mechanismus ist einfach: Käufer und deren Banken bepreisen Unsicherheit mit Abschlägen. Wer keine Grundrisse vorlegen kann, keine Angaben zur Erhaltungsrücklage macht oder den Sanierungsstand nicht belegt, provoziert Sicherheitsabschläge in der Preisverhandlung – oder verliert solvente Interessenten ganz, weil deren Bank ohne Objektunterlagen keine Finanzierung zusagt.

Umgekehrt beschleunigt eine vollständige Verkaufsmappe den gesamten Prozess: Interessenten können sofort in die Finanzierungsprüfung gehen, der Notar erhält alle Angaben für den Kaufvertragsentwurf, und Rückfragen zu Belastungen im Grundbuch sind vorab geklärt. Gerade bei Wohnrechten, Grundschulden oder Baulasten gilt: Wer Belastungen proaktiv erklärt und die Löschung vorbereitet, verhandelt souverän statt defensiv.

Professionelle Makler unterscheiden sich hier deutlich: Die einen inserieren schnell und improvisieren, die anderen bauen zuerst eine geprüfte Dokumentation auf. In unseren ProfiScore-Bewertungen fließt genau diese Prozessqualität ein – neutral und datenbasiert, ohne gekaufte Rankingplätze. Über die Stadtseiten, etwa Makler in Kiel oder Makler in Chemnitz, finden Sie geprüfte Anbieter in Ihrer Region.