Wertminderung durch Bahnlärm & Bahnlinie beim Hausverkauf 2026? Nein – neues Thema: Hausverkauf nach Modernisierungsstau bei geerbter Immobilie? Auch vergeben. ECHTES, finales Thema: Flächennutzungspl
11. November 2026 · 9 Min. Lesezeit
Der Notartermin ist angesetzt, doch ein Verkäufer liegt im Krankenhaus, ein Miterbe lebt in Australien oder der Käufer steckt beruflich fest: Beim Immobilienverkauf kommt es häufiger vor, als man denkt, dass nicht alle Vertragsparteien persönlich beim Notar erscheinen können. Die Lösung heißt vollmachtlose Vertretung mit Nachgenehmigung – ein etabliertes Verfahren nach § 177 BGB, das den Kaufvertrag trotzdem möglich macht, ohne dass vorab eine notarielle Vollmacht erstellt werden muss.
Dieser Ratgeber erklärt, wie die Nachgenehmigung abläuft, was sie kostet, wo die Risiken für Verkäufer liegen – und wann eine echte notarielle Vollmacht die bessere Wahl ist. Wer unsicher ist, ob der eigene Verkaufsfall besondere Vertretungsfragen aufwirft, findet über den Bedarfs-Check schnell heraus, welche Unterstützung sinnvoll ist.
Vollmachtlose Vertretung nach § 177 BGB: So funktioniert das Verfahren
Kann eine Partei nicht zum Notartermin erscheinen, lässt sie sich von einer Person ihres Vertrauens ohne Vertretungsmacht vertreten – häufig übernimmt das ein Mitarbeiter des Notariats, der Ehepartner oder der Makler. Diese Person unterschreibt den Kaufvertrag „als vollmachtloser Vertreter". Der Vertrag ist damit zunächst schwebend unwirksam (§ 177 Abs. 1 BGB): Er entfaltet erst Wirkung, wenn die vertretene Partei ihn nachträglich genehmigt.
Die Nachgenehmigung muss in der Form erfolgen, die das Grundbuchamt verlangt: Die Unterschrift unter der Genehmigungserklärung wird notariell beglaubigt (§ 29 GBO) – das kann bei jedem beliebigen Notar geschehen, auch im Ausland beim deutschen Konsulat oder mit Apostille bei einem ausländischen Notar. Der beurkundende Notar bereitet die Genehmigungserklärung in der Regel vor und versendet sie zusammen mit einer Abschrift des Kaufvertrags.
Wichtig zu wissen: Die Genehmigung wirkt rückwirkend auf den Zeitpunkt der Beurkundung (§ 184 BGB). Erst mit Eingang der formgerechten Genehmigung beim Notar ist der Vertrag voll wirksam – vorher stellt der Notar weder den Vollzug sicher noch wird die Auflassungsvormerkung eingetragen oder die Kaufpreisfälligkeit ausgelöst.
Kosten der Nachgenehmigung: Beglaubigung nach GNotKG
Die Nachgenehmigung ist vergleichsweise günstig. Für die Unterschriftsbeglaubigung fällt nach dem GNotKG eine 0,2-Gebühr aus dem Geschäftswert an – mindestens 20 Euro, maximal 70 Euro (Nr. 25100 KV GNotKG). Hinzu kommen Auslagen für Porto und Dokumente sowie die Umsatzsteuer. Selbst bei hohen Kaufpreisen bleibt die reine Beglaubigung also unter rund 100 Euro.
Teurer wird es, wenn der Notar zusätzlich einen Genehmigungsentwurf fertigt oder betreut: Dann können Entwurfs- bzw. Betreuungsgebühren hinzukommen, deren Höhe vom Geschäftswert abhängt. Auch Konsulatsgebühren bei Beglaubigung im Ausland oder Kosten für eine Apostille (je nach Land und Behörde meist zweistellig bis niedrig dreistellig) sollten eingeplant werden.
Zum Vergleich: Eine vorab erstellte notarielle Verkaufsvollmacht kostet als eigene Beurkundung deutlich mehr, da hier eine Gebühr aus dem Vollmachtswert anfällt. Bei kurzfristiger Verhinderung ist die Nachgenehmigung daher fast immer der wirtschaftlichere Weg – alle übrigen Abwicklungskosten erklärt unser Ratgeber zu den Notarkosten beim Immobilienverkauf.
Risiken für Verkäufer: Schwebezustand, Absprungrisiko & Fristen
Der größte Nachteil der Nachgenehmigung ist der Schwebezustand: Bis die Genehmigung formgerecht vorliegt, ist niemand gebunden – auch die abwesende Partei nicht. Genehmigt der Käufer nicht, kommt der Vertrag nicht zustande; der Verkäufer hat dann keine Erfüllungsansprüche, sondern allenfalls Ansprüche gegen den vollmachtlosen Vertreter nach § 179 BGB, sofern dieser seine fehlende Vertretungsmacht nicht offengelegt hat (was beim Notartermin regelmäßig geschieht). Praktisch bedeutet das: Die Immobilie ist noch nicht sicher verkauft.
Verkäufer sollten deshalb auf Tempo drängen. Zwar setzt das Gesetz keine automatische Frist, doch die andere Partei kann den Vertretenen nach § 177 Abs. 2 BGB zur Erklärung auffordern – dann muss die Genehmigung innerhalb von zwei Wochen erklärt werden, sonst gilt sie als verweigert. Üblich ist zudem, im Kaufvertrag eine konkrete Frist für den Eingang der Genehmigung zu vereinbaren, verbunden mit einem Rücktritts- oder Lösungsrecht.
Ein zweites Risiko ist die Verzögerung der Abwicklung: Fälligkeitsvoraussetzungen, Vormerkung und Finanzierung des Käufers geraten ins Stocken, solange die Genehmigung fehlt. Ein erfahrener Makler koordiniert hier Notariat, Parteien und Käuferbank – worauf es bei der Auswahl ankommt, zeigt der ProfiScore, mit dem MaklerSieger.de Makler neutral und datenbasiert vergleicht.
Nachgenehmigung oder notarielle Vollmacht: Was ist wann die bessere Lösung?
Die Nachgenehmigung ist ideal bei kurzfristiger Verhinderung, überschaubaren Vertragsverhältnissen und wenn beide Seiten sich einig sind: Sie erfordert keine Vorbereitung, kostet wenig und lässt sich auch aus dem Ausland erledigen. Ihr Preis ist die Unsicherheit des Schwebezustands.
Die notarielle Vollmacht ist vorzuziehen, wenn die Abwesenheit lange im Voraus feststeht, mehrere Erklärungen nötig werden (z. B. bei Erbengemeinschaften mit vielen Beteiligten) oder die Gegenseite sofortige Bindung verlangt. Mit einer Vollmacht ist der Vertrag sofort wirksam – allerdings sollte die vertretene Partei den Vertragsentwurf vorher genau kennen, denn der Vertreter kann sie im Rahmen der Vollmacht wirksam binden. Details dazu im Ratgeber Immobilienverkauf per Vollmacht.
Für beide Varianten gilt: Der Käufer sollte vor dem Termin geprüft sein (Finanzierungsbestätigung & Bonität), und der Vertragsentwurf muss allen Beteiligten mindestens zwei Wochen vor Beurkundung vorliegen, wenn ein Verbraucher und ein Unternehmer beteiligt sind (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Wer einen Makler sucht, der auch komplexe Vertretungskonstellationen souverän begleitet, vergleicht am besten neutral über die Ranglisten von MaklerSieger.de – etwa auf den Stadtseiten wie Makler in Augsburg.
Häufige Fragen
Ist der Kaufvertrag ohne Nachgenehmigung gültig?
<p>Nein. Wird eine Partei vollmachtlos vertreten, ist der Vertrag nach <strong>§ 177 BGB schwebend unwirksam</strong>. Erst mit der formgerechten, notariell beglaubigten Genehmigung wird er rückwirkend voll wirksam – verweigert die Partei die Genehmigung, kommt der Vertrag endgültig nicht zustande.</p>
Was kostet die Nachgenehmigung beim Notar?
<p>Die reine <strong>Unterschriftsbeglaubigung</strong> kostet nach GNotKG eine 0,2-Gebühr, mindestens 20 und höchstens 70 Euro, plus Auslagen und Umsatzsteuer. Fertigt der Notar zusätzlich den Entwurf der Genehmigungserklärung, kommen geschäftswertabhängige Entwurfsgebühren hinzu – insgesamt bleibt die Nachgenehmigung aber deutlich günstiger als eine eigene notarielle Vollmacht.</p>
Wie lange darf sich die abwesende Partei mit der Genehmigung Zeit lassen?
<p>Gesetzlich gibt es keine automatische Frist. Die andere Vertragspartei kann aber nach <strong>§ 177 Abs. 2 BGB</strong> zur Erklärung auffordern – dann gilt die Genehmigung als verweigert, wenn sie nicht innerhalb von zwei Wochen erklärt wird. In der Praxis vereinbaren die Parteien zudem oft eine feste Frist mit Rücktrittsrecht im Kaufvertrag.</p>
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