Wohnung ohne Eigentümerversammlung verkaufen? Teilungserklärung & WEG-Beschlüsse beim Verkauf 2026

Die Teilungserklärung ist das Gründungsdokument jeder WEG. Sie legt fest, was Sondereigentum (Ihre Wohnung), was Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen) und was Sondernutzungsrecht ist – etwa der Stellplatz oder der Gartenanteil. Für Käufer und deren Banken ist sie unverzichtbar: Ohne Teilungserklärung samt Aufteilungsplan gibt es in der Praxis keine Finanzierungszusage.

Die Gemeinschaftsordnung – meist Teil der Teilungserklärung – regelt das Zusammenleben: Kostenverteilung, Stimmrechte, mögliche Nutzungsbeschränkungen (z. B. Verbot gewerblicher Nutzung oder von Kurzzeitvermietung) und ob eine Verwalterzustimmung zum Verkauf nötig ist. Genau solche Klauseln sollten Sie vor der Vermarktung kennen, denn sie beeinflussen Zielgruppe und Preis.

Wichtig: Es zählt die im Grundbuch eingetragene, aktuelle Fassung inklusive aller Nachträge. Liegt Ihnen nur eine alte Kopie vor, fordern Sie eine beglaubigte Abschrift beim Grundbuchamt an. Wie Sie parallel den Grundbuchauszug beschaffen und lesen, erklärt unser Ratgeber – oder Sie lassen sich von einem geprüften Makler mit hohem ProfiScore die komplette Unterlagen-Akquise abnehmen.

Seit der WEG-Reform ist die Gemeinschaft selbst rechtsfähig – Ansprechpartner für Unterlagen ist in der Regel die Hausverwaltung. Käufer und finanzierende Banken erwarten üblicherweise:

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und allen Nachträgen
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Beschluss-Sammlung (seit 2007 gesetzlich vorgeschrieben, § 24 Abs. 7 WEG)
• Wirtschaftsplan und die letzten Jahresabrechnungen mit Hausgeld-Aufstellung
• Stand der Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) und beschlossene oder absehbare Sonderumlagen
• Energieausweis des Gebäudes und ggf. Versicherungsnachweise

Entscheidend ist die Beschluss-Sammlung: Dort stehen auch ältere, noch nicht umgesetzte Beschlüsse – etwa eine beschlossene Dachsanierung, deren Kosten der Käufer nach Eigentumsumschreibung mittragen muss. Verschweigen Sie solche Punkte nicht: Bei arglistigem Verschweigen greift der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nicht, und es drohen Rückabwicklung oder Schadensersatz.

Planen Sie zeitlich realistisch: Viele Verwaltungen brauchen für die Zusammenstellung zwei bis vier Wochen und dürfen dafür eine angemessene Gebühr berechnen – je nach Verwaltervertrag und Umfang meist im Bereich von etwa 50 bis 200 Euro. Fordern Sie die Unterlagen daher an, bevor das Exposé online geht.

Enthält die Teilungserklärung eine sogenannte Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, ist der Verkauf nur mit Zustimmung des Verwalters (oder der Eigentümergemeinschaft) wirksam. Das ist keine Schikane, sondern soll die Gemeinschaft vor zahlungsunfähigen oder störenden Erwerbern schützen. Verweigern darf der Verwalter die Zustimmung nur aus wichtigem Grund – etwa bei begründeten Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit des Käufers.

Praktisch bedeutet das: Nach der notariellen Beurkundung holt der Notar die Zustimmung ein; sie muss notariell beglaubigt sein. Das kostet zusätzlich Zeit (oft zwei bis sechs Wochen) und Geld – die Beglaubigungs- und Verwaltergebühren trägt je nach Kaufvertrag meist der Käufer, teils der Verkäufer. Erst mit vorliegender Zustimmung kann die Eigentumsumschreibung erfolgen, was die Kaufpreisfälligkeit entsprechend nach hinten schiebt.

Unser Tipp: Prüfen Sie schon vor der Vermarktung, ob Ihre Teilungserklärung eine solche Klausel enthält, und informieren Sie den Verwalter frühzeitig. Manche Gemeinschaften haben die Beschränkung inzwischen per Beschluss aufgehoben – seit der WEG-Reform 2020 genügt dafür die einfache Mehrheit. Ein erfahrener Makler kennt diese Abläufe; über unseren Bedarfs-Check finden Sie Profis, die WEG-Verkäufe routiniert abwickeln.

Käufer rechnen heute genau: Ein hohes Hausgeld schmälert die monatliche Belastbarkeit, eine niedrige Erhaltungsrücklage bei gleichzeitig sichtbarem Sanierungsstau ist ein klassischer Preisdrücker. Umgekehrt ist eine gut gefüllte Rücklage ein echtes Verkaufsargument – denn sie geht beim Verkauf automatisch anteilig auf den Käufer über, ohne dass Sie sie separat „mitverkaufen“ können.

Besonders kritisch sind beschlossene Sonderumlagen: Wer sie zahlt, richtet sich nach dem Beschluss und der Fälligkeit – grundsätzlich schuldet die Beträge, wer zum Fälligkeitszeitpunkt als Eigentümer im Grundbuch steht. Regeln Sie im Kaufvertrag deshalb ausdrücklich, wer eine bereits beschlossene, aber noch nicht fällige Umlage trägt. Ohne klare Regelung ist Streit programmiert.

Strategisch gilt: Transparenz zahlt sich aus. Legen Sie Protokolle, Abrechnungen und den Rücklagenstand offen und lassen Sie absehbare Maßnahmen (z. B. anstehende Heizungsmodernisierung nach GEG-Vorgaben) in die Preisfindung einfließen – lieber ein realistischer Angebotspreis als eine geplatzte Finanzierung kurz vor dem Notartermin. Welche Makler in Ihrer Region WEG-Objekte nachweislich stark vermarkten, zeigt unser datenbasiertes Ranking, etwa für Makler in Berlin, Makler in Hamburg oder Makler in München.