Wohnung verkaufen: Teilungserklärung, Hausgeld & WEG-Unterlagen 2026 – die komplette Checkliste

Die Teilungserklärung legt fest, was zu Ihrer Wohnung gehört (Sondereigentum), was allen gehört (Gemeinschaftseigentum) und welche Sondernutzungsrechte – etwa an Stellplatz, Kellerabteil oder Gartenanteil – bestehen. Kein seriöser Käufer und keine Bank finanziert ohne dieses Dokument. Liegt es Ihnen nicht mehr vor, erhalten Sie eine Abschrift beim Grundbuchamt (Grundakteneinsicht) oder oft schneller über die Hausverwaltung.

Wichtig: Prüfen Sie vor der Vermarktung, ob die tatsächliche Nutzung mit der Teilungserklärung übereinstimmt. Klassische Stolperfallen sind ein als Wohnraum ausgebautes Dachgeschoss, das laut Teilungserklärung nur „Speicher“ ist, oder ein eigenmächtig genutzter Gartenanteil ohne eingetragenes Sondernutzungsrecht. Solche Abweichungen müssen Sie offenlegen – verschweigen Sie sie, drohen später Ansprüche aus der Sachmängelhaftung.

Die Gemeinschaftsordnung regelt zudem Stimmrechte, Kostenverteilung und mögliche Beschränkungen wie Vermietungs- oder Gewerbeklauseln. Für Kapitalanleger als Käufergruppe ist das entscheidend: Eine restriktive Gemeinschaftsordnung kann den Käuferkreis verkleinern und sollte im Exposé ehrlich adressiert werden.

Käufer und Banken schauen bei Eigentumswohnungen auf drei Kennzahlen: die Höhe des monatlichen Hausgelds, den Stand der Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) und geplante Sonderumlagen. Ein hohes Hausgeld ist nicht automatisch schlecht – es kann eine solide Rücklagenbildung bedeuten. Kritisch wird es, wenn die Rücklage niedrig ist und gleichzeitig größere Maßnahmen (Dach, Fassade, Heizungstausch nach GEG) anstehen: Dann kalkulieren Käufer die erwartete Sonderumlage direkt vom Kaufpreis herunter.

Bereiten Sie deshalb vor der Vermarktung vor:

• die letzten drei Hausgeldabrechnungen und den aktuellen Wirtschaftsplan
• die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre (zeigen Konflikte, Beschlüsse, geplante Sanierungen)
• den aktuellen Stand der Erhaltungsrücklage, anteilig für Ihre Wohnung
• Angaben zu beschlossenen oder absehbaren Sonderumlagen
• den Energieausweis für das Gesamtgebäude, den die Verwaltung bereitstellen muss

Ein Sonderfall beim Notartermin: Offene Hausgeldrückstände sollten vor dem Verkauf beglichen sein. Zwar haftet grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer war – doch Streit über Abrechnungsspitzen aus dem Übergangsjahr ist ein Klassiker. Eine klare Regelung im Kaufvertrag, wer die Nachzahlung oder das Guthaben aus der noch ausstehenden Jahresabrechnung erhält, verhindert Ärger nach der Übergabe.

In vielen Teilungserklärungen ist eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG verankert: Der Verkauf wird erst wirksam, wenn der Verwalter (oder die Eigentümergemeinschaft) zustimmt. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden – etwa bei nachweisbaren Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit des Käufers. Eine willkürliche Ablehnung ist unzulässig und kann gerichtlich ersetzt werden.

Praktisch bedeutet die Klausel vor allem: Zeit einplanen. Die Verwalterzustimmung muss notariell beglaubigt werden, und manche Verwaltungen lassen sich Wochen Zeit. Da die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ohne Zustimmung nicht erfolgt, verzögert sich sonst die gesamte Abwicklung bis zur Kaufpreisfälligkeit. Klären Sie daher schon bei Vermarktungsstart mit der Verwaltung, welche Unterlagen sie für die Zustimmung benötigt. Für die Zustimmung darf die Verwaltung übrigens eine Vergütung verlangen, wenn dies vertraglich vereinbart ist – wer diese Kosten trägt, sollte im Kaufvertrag geregelt werden.

Tipp: Prüfen Sie im aktuellen Grundbuchauszug (Abteilung II), ob die Veräußerungsbeschränkung eingetragen ist. Seit der WEG-Reform kann die Gemeinschaft solche Klauseln auch per Beschluss aufheben – in manchen Gemeinschaften ist das bereits geschehen, ohne dass alle Eigentümer es auf dem Schirm haben.

Der Verkauf einer Eigentumswohnung ist dokumentenintensiver als der eines Einfamilienhauses. Ein erfahrener Makler beschafft die WEG-Unterlagen bei Verwaltung und Grundbuchamt, prüft Protokolle auf „rote Flaggen“ (Beschlüsse zu Sanierungsstau, Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft, geplante Sonderumlagen) und bereitet ein bankenfestes Unterlagenpaket vor. Das beschleunigt die Finanzierungszusage der Käufer erheblich – und verhindert, dass ein Verkauf kurz vor dem Notartermin platzt, weil die Bank Dokumente nachfordert.

Auch bei der Preisargumentation zahlt sich WEG-Kompetenz aus: Eine gut gefüllte Rücklage, ein frisch saniertes Gemeinschaftseigentum oder ein bereits beschlossener Heizungstausch sind echte Verkaufsargumente, die im Exposé aktiv platziert werden sollten – statt sie erst auf Nachfrage zu erwähnen. Umgekehrt lässt sich ein bekannter Sanierungsbedarf transparent einpreisen, bevor Käufer ihn als Verhandlungshebel entdecken.

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