Zweckerklärung, Rangrücktritt & Pfandfreigabe beim Hausverkauf 2026: Wie die Bank den Verkauf beeinflusst

Fast jede Baufinanzierung wird in Deutschland über eine Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs abgesichert. Das Bindeglied zwischen Darlehen und Grundschuld ist die Zweckerklärung (auch Sicherungsabrede oder Sicherungsvertrag): Sie legt fest, welche Forderungen der Bank durch die Grundschuld gesichert sind. Wichtig für Verkäufer: Bei einer weiten Zweckerklärung sichert die Grundschuld oft *alle* bestehenden und künftigen Forderungen der Bank – also auch einen Ratenkredit oder einen überzogenen Kontokorrent. Dann gibt die Bank das Pfand erst frei, wenn sämtliche gesicherten Verbindlichkeiten abgelöst sind, nicht nur das Immobiliendarlehen.

Beim Verkauf verlangt der Käufer in aller Regel lastenfreien Eigentumsübergang. Der Notar nimmt daher in den Kaufvertrag eine sogenannte Lastenfreistellungsklausel auf: Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Bank die Löschungsbewilligung oder Pfandfreigabe erteilt hat – meist unter Treuhandauflagen. Das bedeutet: Die Bank schickt die Löschungsunterlagen an den Notar mit der Auflage, sie nur zu verwenden, wenn der zur Ablösung nötige Betrag direkt an die Bank gezahlt wird.

Prüfen Sie deshalb frühzeitig Ihre Darlehensunterlagen: Welche Grundschulden sind eingetragen, welche Zweckerklärung wurde unterschrieben, und welche Forderungen sichert sie konkret? Einen Überblick über die Eintragungen liefert der Grundbuchauszug, den Sie vor dem Verkaufsstart ohnehin benötigen.

Der typische Ablauf nach dem Notartermin sieht so aus:

• Ablöseanfrage: Der Notar (oder Sie selbst) fordert bei der Bank die aktuelle Restschuld samt ggf. anfallender Vorfälligkeitsentschädigung zu einem Stichtag an – die sogenannte Ablösebestätigung.
• Treuhandauftrag: Die Bank übersendet dem Notar Löschungsbewilligung bzw. Pfandfreigabeerklärung – treuhänderisch gebunden: Verwendung nur gegen Zahlung des Ablösebetrags auf das von der Bank benannte Konto.
• Fälligkeitsmitteilung: Liegen alle Fälligkeitsvoraussetzungen vor (u. a. Auflassungsvormerkung, Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde, Pfandfreigabe), teilt der Notar dem Käufer die Fälligkeit mit.
• Aufgeteilte Zahlung: Der Käufer überweist den Ablösebetrag direkt an die Bank, den Rest an den Verkäufer. Erst danach darf der Notar die Löschung beantragen bzw. die Eigentumsumschreibung vollziehen.

In der Praxis ist die Bearbeitungszeit der Bank der häufigste Engpass: Je nach Institut dauert die Erstellung von Ablösebestätigung und Treuhandunterlagen erfahrungsgemäß von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen – insbesondere wenn das Darlehen zwischenzeitlich an einen anderen Gläubiger (z. B. im Rahmen einer Forderungsabtretung) übertragen wurde oder mehrere Grundschulden bei verschiedenen Instituten eingetragen sind. Wer die Ablöseanfrage erst nach dem Notartermin startet, verliert unnötig Zeit. Wie der Geldfluss danach im Detail funktioniert, lesen Sie im Ratgeber zur Kaufpreisfälligkeit.

Die Kosten hängen davon ab, was mit der Grundschuld geschieht. Bei der vollständigen Löschung fallen zwei Posten an, jeweils nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG):

• Notar: Beglaubigung bzw. Entwurf der Löschungsbewilligung und Antragstellung – eine 0,5-Gebühr aus dem Grundschuldbetrag.
• Grundbuchamt: Löschung der Eintragung – ebenfalls eine 0,5-Gebühr aus dem Grundschuldbetrag.

Bei einer Grundschuld über 200.000 € liegt die einfache 1,0-Gebühr nach GNotKG-Tabelle B bei 435 €; die 0,5-Gebühr beträgt also jeweils 217,50 € – zusammen rund 435 € zzgl. Auslagen und USt. Bei 100.000 € Grundschuld (1,0-Gebühr: 273 €) sind es jeweils 136,50 €, zusammen rund 273 €. Die Bank selbst darf für die Erteilung der Löschungsbewilligung nach ständiger BGH-Rechtsprechung kein Entgelt verlangen; zulässig sind nur tatsächliche Auslagen wie Beglaubigungskosten.

Eine Alternative kann die Abtretung der Grundschuld an die finanzierende Bank des Käufers sein: Statt Löschung plus Neubestellung wird die bestehende Grundschuld übertragen – das spart dem Käufer die Kosten einer neuen Grundschuldbestellung und beschleunigt teils die Abwicklung. Ob das möglich ist, hängt von der Mitwirkung beider Banken ab. Details dazu im Ratgeber Grundschuld löschen oder abtreten.

Die meisten Verzögerungen zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung entstehen an der Schnittstelle zur Bank – und sind vermeidbar:

• Früh anfragen: Fordern Sie die Ablösebestätigung und die Information, welche Forderungen die Zweckerklärung sichert, schon *vor* dem Notartermin an.
• Alle Gläubiger erfassen: Sind mehrere Grundschulden eingetragen (etwa eine alte, längst zurückgezahlte Grundschuld der Vorbank), muss jede einzeln freigegeben werden. Alte Eigentümergrundschulden ohne Löschungsbewilligung kosten erfahrungsgemäß die meiste Zeit.
• Zinsbindung prüfen: Läuft die Zinsbindung bald aus oder besteht das Darlehen seit mehr als zehn Jahren seit Vollauszahlung, können Sie nach § 489 BGB mit sechsmonatiger Frist kündigen – dann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung ganz.
• Weite Zweckerklärung beachten: Bestehen weitere Kredite bei derselben Bank, klären Sie vorab, ob die Bank die Pfandfreigabe von deren Ablösung abhängig macht.

Ein professioneller Makler übernimmt genau diese Koordination: Er stimmt Fälligkeitsvoraussetzungen mit dem Notariat ab, hakt bei der Bank nach und hält Käufer wie Verkäufer über den Stand informiert. Über MaklerSieger.de finden Sie per ProfiScore neutral bewertete Makler in Ihrer Region – ohne gekaufte Platzierungen. Ob Sie überhaupt einen Makler brauchen, zeigt der kostenlose Bedarfs-Check.