Zweitwohnung & Ferienimmobilie verkaufen 2026: Steuern, Bewertung & die beste Verkaufsstrategie

Grundsätzlich unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie der Einkommensteuer, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Steuerfrei ist der Verkauf innerhalb dieser Frist nur, wenn die Immobilie entweder durchgehend zwischen Anschaffung und Verkauf oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Die gute Nachricht: Der Bundesfinanzhof hat entschieden (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16), dass auch eine nicht dauerhaft bewohnte Zweitwohnung oder eine ausschließlich selbst genutzte Ferienwohnung unter die Eigennutzungs-Ausnahme fallen kann. Entscheidend ist, dass die Wohnung Ihnen jederzeit zur eigenen Nutzung zur Verfügung stand. Die schlechte Nachricht: Sobald die Ferienwohnung – auch nur zeitweise – an wechselnde Feriengäste vermietet wurde, scheidet die Befreiung für diese Zeiträume regelmäßig aus. Wer seine Ferienimmobilie über Portale vermietet hat, muss innerhalb der Zehnjahresfrist also meist mit Spekulationssteuer auf den Gewinn rechnen.

Praxistipp: Prüfen Sie vor dem Verkauf exakt das Datum des notariellen Kaufvertrags beim Erwerb – es zählt das Verpflichtungsgeschäft, nicht die Grundbucheintragung. Liegt der Ablauf der Zehnjahresfrist nur wenige Monate entfernt, kann sich das Abwarten lohnen. Details zur Berechnung finden Sie im Ratgeber Spekulationssteuer beim Hausverkauf – und bei größeren Gewinnen gehört ein Steuerberater zwingend ins Boot.

Ferienimmobilien werden von zwei grundverschiedenen Käufergruppen nachgefragt – und beide rechnen anders. Kapitalanleger kalkulieren über die erzielbaren Vermietungserträge: Auslastungsquote, durchschnittlicher Übernachtungspreis, Betriebskosten, Verwaltungs- und Reinigungskosten. Wer in den letzten Jahren vermietet hat, sollte deshalb saubere Belegungs- und Umsatzübersichten (idealerweise 2–3 Jahre) vorlegen können – sie sind das stärkste Verkaufsargument und rechtfertigen höhere Preise.

Selbstnutzer zahlen dagegen für Lage, Ausblick und Emotion – hier ähnelt die Preisfindung dem klassischen Vergleichswertverfahren. In gefragten Ferienregionen mit knappem Angebot (etwa durch kommunale Beschränkungen für Zweitwohnungen oder Vermietungsgenehmigungen) können Liebhaberpreise deutlich über dem Ertragswert liegen.

Wichtig vor der Preisfindung: - Zweitwohnungssteuer der Gemeinde und etwaige Kurbeiträge recherchieren – sie beeinflussen die Kalkulation der Käufer - Prüfen, ob eine Vermietungsgenehmigung oder Zweckentfremdungsregelung gilt (in vielen Tourismusorten und Großstädten relevant) – eine übertragbare Genehmigung kann den Wert spürbar steigern - Bei Eigentumswohnungen: erlaubt die Teilungserklärung die Ferienvermietung überhaupt? Käufer und deren Banken fragen danach

Ferienimmobilien werden häufig möbliert und betriebsbereit verkauft. Das mitverkaufte Inventar sollte im Kaufvertrag mit einer Inventarliste und einem gesondert ausgewiesenen Kaufpreisanteil erfasst werden. Das ist für beide Seiten vorteilhaft: Auf bewegliches Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an – der Anteil muss aber realistisch bemessen sein, sonst drohen Rückfragen des Finanzamts und der finanzierenden Bank.

Laufende Gästebuchungen sind ein eigenes Thema: Klären Sie vertraglich, ob der Käufer bestehende Buchungen übernimmt (inklusive bereits vereinnahmter Anzahlungen) oder ob Sie stornieren müssen. Gleiches gilt für Verträge mit Vermietungsagenturen, Hausmeisterservices und Buchungsportalen – manche Agenturverträge enthalten Laufzeitbindungen, die Sie vor dem Notartermin prüfen sollten.

Auch an die Standardpflichten denken: Ein gültiger Energieausweis ist auch bei Ferienimmobilien ab regelmäßiger Nutzung Pflicht, und bei vermieteten Objekten müssen die steuerlichen Unterlagen (Einnahmen-Überschuss-Rechnungen, AfA-Historie) für die Gewinnermittlung bereitliegen. Welche Dokumente Sie sonst benötigen, zeigt die Checkliste zur Verkaufsvorbereitung.

Bei Ferienimmobilien ist die Maklerwahl kniffliger als beim normalen Hausverkauf: Die Käufer sitzen oft hunderte Kilometer entfernt – die Zielgruppe für eine Sylter Wohnung wohnt in Hamburg oder Düsseldorf, die für ein Allgäu-Chalet in München oder Stuttgart. Ein guter Makler für Ferienimmobilien braucht deshalb beides: lokale Marktkenntnis (Genehmigungslage, Vergleichspreise, Gemeindepolitik) und überregionale Vermarktungsreichweite mit einer Kartei kaufkräftiger Interessenten.

Fragen Sie im Erstgespräch konkret nach: Wie viele Ferienobjekte hat der Makler in der Region in den letzten 24 Monaten verkauft? Kennt er die Zweitwohnungs- und Vermietungsregelungen der Gemeinde? Kann er Belegungszahlen in eine ertragsorientierte Argumentation übersetzen? Ein Makler, der hier passen muss, kostet Sie am Ende mehr als seine Provision.

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